Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Фото: Shutterstock

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта

Как узаконить перепланировку

Задуматься о получении разрешения на перепланировку следует до начала работ. Потому что комиссия должна рассмотреть поданный вами проект и утвердить, что никакой опасности для строения и жителей он не представляет.

Этап 1. Обращение в БТИ. Нужно получить заключение об актуальном состоянии здания, в котором вы хотите делать перепланировку. Помимо этого, здесь приобретается поэтажный план, требуемый для создания проекта.

Этап 2. Подготовка проекта. Чтобы избежать проблем с получением разрешения на перепланировку, обратитесь в бюро, занимающееся разработкой подобных проектов. Возьмите с собой заключение из БТИ о состоянии здания, его план и выписку из ЕГРН.

После подачи заявки к вам домой приедет инженер и сделает замеры. После бюро предоставляет проект в двух экземплярах. К проекту потребуется приложить:

  1. Договор авторского надзора.
  2. Акты скрытых работ.

Этап 3. Подача заявления для согласования проекта и выдачи разрешения на проведение работ. Заявление подается в МФЦ или сразу в администрацию района. Дополнительно потребуется приложить:

  1. Техпаспорт, срок выдачи которого не превышает 5 лет.
  2. Проект перепланировки. К нему приложите договор на проведение работ с подрядчиком. Если вы собираетесь проводить перепланировку самостоятельно, то могут возникнуть проблемы, поэтому лучше заключить договор с квалифицированной строительной бригадой.
  3. Документы на право владения квартирой.
  4. Паспорт владельца квартиры и две копии.
  5. Если квартира снимается, то оформленное в письменном виде и нотариально заверенное согласие собственников квартиры.
  6. Документ об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Запрашивается редко, но лучше иметь под рукой.

Важно: заявитель может и не прикладывать выписку из ЕГРН, если данные уже внесены в общую базу. В этом случае администрация самостоятельно запрашивает данные из Росреестра.

Этап 4. Перепланировка. Она делается в течение срока, установленного в заключении о согласии на проведение работ. Срок можно посмотреть в самом документе, он находится на второй странице 5 пункте разрешения.

После окончания перепланировочных работ сообщите об этом в жилищную инспекцию:

  1. Напишите заявление на оформление акта об окончании работ в жилом помещении.
  2. Дополнительно приложите журнал о последовательности ремонтных работ, копию утвержденного плана из строительного бюро, где вы заказывали проект и допуск.

В течение десяти суток с того момента, как вы подадите заявление, вам позвонит представитель комиссии по перепланировке и согласует дату, когда ее члены смогут прийти. Они изучат помещение и составят акт. Документ изготавливается в трех экземплярах – для себя, заявителя и ЕГРН, чтобы они снесли изменения в реестр. В документах должны расписаться:

  1. Заявитель.
  2. Инспектор.
  3. Начальник жилищной инспекции.
  4. Автор проекта по перепланировке.

После этого останется получить акт и выписку из ЕГРН, ее можно запросить через БТИ или МФЦ. Также нужен новый техпаспорт, перед его получением к вам приедет инженер, он зафиксирует изменения в документах. С момента посещения в течение десяти суток вы сможете забрать новый документ, но за услугу придется заплатить 2 000 рублей.

Как согласовать перепланировку в квартире

Перепланировкой в квартире считается изменение конфигурации и площади помещения. При этом, согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме», все изменения должны фиксироваться в техническом паспорте после обследования БТИ, а также в Росреестре.

Согласно статье 25 ЖК РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме», переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, различного оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2 Как обосновать перепланировку

В статье 26 ЖК РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» четко прописаны правила проведения перепланировки. Все изменения должны проводиться в соответствии с законодательством.

Так, перепланировка должна быть согласована с органом местного самоуправления и производиться на основании принятого им решения.

Госжилинспекция призывает перед началом работ обратиться в администрацию Люберец и получить консультацию. Там предоставят полный перечень документов для согласования перепланировки.

3 Какие документы нужны

Чтобы перепланировку одобрили, необходимо предоставить в администрацию Люберец пакет документов. Они прописаны в регламенте «Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения», утвержденном распоряжением главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 24 августа 2017 года № 31РВ-167.

Список документов для перепланировки:

– заявление о переустройстве и перепланировке по утвержденной форме;

– документ, удостоверяющий личность;

– правоустанавливающие документы на переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки, техническое заключение;

– технический паспорт переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения, который следует запросить в Бюро технической инвентаризации (БТИ);

– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения, предоставленного на основании договора социального найма;

Читать еще:  Запрос суда в росреестр о правах отдельного лица

– заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры.

4 Сроки согласования

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, решение о перепланировке должны принять не позже 45 дней со дня представления комплекта документов.

Не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о согласовании заявителю должны выдать подтверждающий документ.

5 Правила перепланировки

Нельзя делать переустройство и перепланировку в домах, признанных в установленном порядке аварийными. Также запрещена перепланировка, в результате которой ухудшатся условия проживания других граждан.

При перепланировке нельзя:

– допускать нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, в том числе несущих стен, при котором может произойти их разрушение;

– устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если это влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях;

– ликвидировать либо уменьшать сечения каналов вентиляции;

– увеличивать нагрузку на несущие конструкции при устройстве стяжек в полах, при замене перегородок из легких материалов на более тяжелые;

– переносить радиаторы центральной системы отопления на лоджии, балконы, веранды, делать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления;

– переустраивать или переделывать чердак и технический этаж, относящиеся к общему имуществу.

В квартирах с газовым оборудованием нельзя:

– самостоятельно устанавливать и подключать газовое оборудование;

– устанавливать газовое оборудование в комнатах для сна и отдыха;

– изменять устройство вентиляции и дымохода или замуровывать их;

– заклеивать карманы и люки, предназначенные для чистки дымоходов;

– перекрывать доступ к газовому оборудованию и запорным устройствам.

Что запрещено при перепланировке квартиры

Чтобы в будущем не иметь проблем с законом, необходимо знать, что нельзя делать при перепланировке квартиры. Необходимо также отметить, что ряд запретов имеют свои решения, о которых вы сможете узнать, получив консультацию у специалистов компании «Соглас-Проект». Итак, что запрещено при перепланировке жилого помещения:

  • устройство комнат без окон и отопления, а также комнат площадью менее 8 кв. м. и шириной менее 2,25 м;
  • устройство или расширение комнаты, в результате которого, комната, частично или полностью, будет находиться под кухней, ванной комнатой или туалетом вышерасположенной квартиры;
  • перенос или расширение кухни, в результате которого, кухня окажется над жилой комнатой или туалетом нижерасположенной квартиры;
  • устройство кухни без окон;
  • расширение кухни за счет площади санузла (кроме последних этажей);
  • объединение кухни и комнаты, в случае если кухня оборудована газовой плитой;
  • выход из туалета в кухню или комнату (выход из туалета в комнату, допускается при наличии второго туалета с выходом в коридор);
  • перенос или расширение санузла, в результате которого, площадь санузла будет полностью или частично располагаться над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры;
  • переносить и замуровывать стояки подвода тёплой и холодной воды, стояки отопления, газовые трубопроводы;
  • монтировать запорные краны на водопроводных стояках и стояках отопления;
  • разбирать и замуровывать вытяжные вентиляционные шахты;
  • на лоджиях и балконах размещать водяные "теплые полы";
  • запитывать "теплые полы" от централизованного отопления квартиры;
  • объединять балконы и лоджии с комнатами (в некоторых случаях имеются исключения);
  • размещать на балконах и лоджиях радиаторы центрального отопления;
  • присоединять к квартире часть общего межквартирного коридора;

Бесплатный анализ объекта

Сбор исходной информации

Разработка проектной документации

Согласование проекта в гос. инстанциях

Получение разрешения на перепланировку

Кадастровый обмер помещения

Ввод объекта в эксплуатацию. Получение акта приёмки

Изготовление технического плана

Получение новой выписки ЕГРН

Перепланировке должны предшествовать создание и согласование проекта, осуществление технических работ, составление акта приема, заключение комиссии.

Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.

Обычно проект перепроектирования заказывают в профильной организации. Согласование проекта перепланировки квартиры можно провести самостоятельно или воспользоваться услугами специализирующихся на этом компаний. Процедура предусматривает обращение в ЖЭК (ТСЖ или ТЭС), Горгаз, МЧС, Водоканал, Электронадзор, Госпожнадзор, СЭС, архитектурно-строительный надзор и к главному архитектору района.

Когда нужно начинать согласование

Какие последствия при незаконной перепланировке квартиры в новостройке?

Законом предусматриваются различные меры наказания за незаконную перепланировку — от штрафов до лишения прав на квартиру (в крайних случаях по решению суда).

Но кроме этого возможны проблемы с последующей продажей жилья. Специалисты считают, что лоты с неузаконенной планировкой теряют в цене при продаже 5-10% от рыночной стоимости. Кроме этого, банки могут не одобрить сделку с использованием ипотечных средств.

Таким образом, перепланировка квартиры в новостройке без согласования – решение, за которое можно заплатить высокую цену в дальнейшем. Если вы не готовы проходить столь сложный и долгий путь, что бы узаконить большой ремонт, следует внимательно отнестись к выбору квартиры в новостройке и изучить представленные планировки в новых ЖК.

Перепланировка квартиры в новостройке: обходим подводные камни

Перепланировка квартиры в новостройке: обходим подводные камни

Фото: Наталия Атьянова / DOMOSTROYRF.RU

Квартиры в новостройках сегодня пользуются большой популярностью среди покупателей жилья. И не только потому, что в этом году их можно купить в ипотеку на льготных условиях. Квартира в новом доме — это как чистый лист, на котором можно нарисовать свою идеальную картинку, создать своё оптимальное пространство для жизни.

Помимо удовольствия, которое доставляет использование нового и красивого, у новостроек есть еще ряд преимуществ. Такие дома построены с учетом современных реалий жизни: удобные планировки квартир, наличие паркинга, актуальное техническое оснащение, безопасность, минимальные риски с юридической точки зрения.

Читать еще:  Как перевести жилое помещение в нежилое

Купив квартиру в новостройке, новоселы обычно с энтузиазмом берутся за ремонт. Это весьма приятные хлопоты, но наслаждаться творческим процессом часто мешают бюрократические формальности — например, согласование перепланировки в новостройке. Когда оно необходимо, как провести процесс максимально быстро и что будет, если не следовать букве закона в этом вопросе, ДОМОСТРОЙРФ.РУ попытался разобраться вместе с экспертами.

Много планировок — хороших и разных

Задача любого застройщика — сделать так, чтобы квартиры в его доме пользовались спросом, ведь в любом крупном городе России достаточно предложений на любой карман. Именно поэтому перед запуском проекта девелоперы проводят исследования и выясняют, какие квартиры нужны покупателю на сегодняшний день. Планировка — один из определяющих моментов при выборе жилья.

Перепланировка квартиры в новостройке: обходим подводные камни

Фото: DOMOSTROYRF.RU

Директор нижегородского АН «Адрес» Сергей Петров рассказал, что сегодня покупателю нужны максимально функциональные квартиры, где каждый квадратный метр можно использовать «для дела».

«Некоторое время назад были популярны квартиры-студии — прежде всего из-за их ценовой доступности, но сейчас пришло понимание, что нормально жить в такой квартире может только один человек. Сейчас застройщики активно предлагают покупателям европланировки: «1+», «2+» и так далее. «1+» или «однушка» с дополнительными возможностями – это однокомнатная квартира с большой кухней, в которой есть зона отдыха и дополнительное спальное место. Например, для молодой семьи это удобно: если родится ребенок, будет возможность уйти на кухню, чтобы выспаться, здесь же можно разместить гостей на ночь».

Также, по словам эксперта, набирают популярность квартиры-трансформеры, когда одно помещение можно использовать как спальню, гостиную, рабочий кабинет. Такой эффект достигается за счет встроенных элементов, перегородок, ниш, многофункциональных деталей.

Впрочем, и классические планировки — изолированные комнаты и кухня, отделенная от жилого пространства, — остаются востребованными: людям там привычно, да и запахи еды в зоне, где ты спишь и отдыхаешь, — не очень приятный момент.

Для тех, кто хочет спланировать пространство самостоятельно, можно приобрести квартиру со свободной планировкой, но такие в основном предлагаются в новостройках бизнес-класса и элит-класса.

«Застройщик, предлагающий доступное жилье (стандарт-класс и комфорт-класс), создает условия, чтобы покупатель мог сразу зайти, поставить диван и жить, постепенно приводя квартиру в порядок. Поэтому такое жилье обычно продается с чистовой или предчистовой отделкой, сантехникой, иногда даже с кухонной мебелью. А покупатель дорогого жилья обычно настроен на то, чтобы сделать квартиру полностью под себя, и имеет все возможности для этого.

В Нижнем Новгороде застройщики жилья бизнес-класса сначала пробовали продавать квартиры с отделкой, но владельцы всё это сразу вывозили на помойку и делали ремонт на свой вкус. Поэтому сейчас — нулевая отделка и свободные планировки», — отмечает Сергей Петров.

Таким образом, покупая доступное жилье, надеяться на наличие свободной планировки не приходится. Если планировка не нравится, её придется менять, проходя все этапы согласования. Впрочем, даже если вы берете квартиру со свободной планировкой, установку перегородок по собственному проекту все равно необходимо согласовывать.

Однако есть хорошие новости: некоторые застройщики готовы облегчить жизнь покупателям. Если квартира куплена на стадии строительства, они могут внести коррективы в планировку по желанию хозяев и отразить это в документах — тогда не нужно будет возиться с узакониванием перепланировки.

Особенности перепланировки в новостройке

Перепланировка в новостройке с точки зрения юридических аспектов мало чем отличается от перепланировки во вторичном жилье, но нюансы всё-таки есть. О них ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказала Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners (г. Москва).

Перепланировка квартиры в новостройке: обходим подводные камни

Фото: Наталия Атьянова / DOMOSTROYRF.RU

Для того, чтобы согласовать перепланировку в новостройке, нужно предоставить определенный перечень документов, среди которых — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, а также учетно-техническая документация. Сложность состоит в том, что людям, купившим квартиру в новостройке, правоустанавливающих документов иногда приходится ждать месяцами. А владельцы стремятся сделать ремонт и заселиться как можно скорее, ведь ради покупки нового жилья им часто приходится продавать уже имеющиеся площади и жить на съемных квартирах. Именно поэтому в новостройках часто проводят незаконную перепланировку.

«В первую очередь согласование нужно для того, чтобы обезопасить как лицо, делающее перепланировку, так и всех других жильцов дома. Ведь есть большой риск того, что будет повреждена опорная конструкция и здание рухнет (или по нему пойдет трещина), или что, например, случайно будет повреждена система водоснабжения. Но большинство новостроек — это кирпичные или монолитные дома. В отличие от более старых домов (панельных или блочных), в новостройках редко встречаются несущие стены. Это существенно облегчает процесс согласования перепланировки».

До того момента, как будут получены правоустанавливающие документы, законно провести перепланировку не получится — это актуально для жителей всех уголков России, кроме Москвы. Столичное правительство выпустило постановление, согласно которому правоустанавливающих документов можно не дожидаться. Если новостройка — объект долевого строительства, можно предъявить:

  • Договор на участие в долевом строительстве. При этом нужно получить согласие застройщика на перепланировку;
  • Договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
  • Акт приема-передачи недвижимости.
Читать еще:  Как вступить в наследство на земельный участок?

Если объект построен за счет бюджета Москвы, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, это могут быть документы, подтверждающие предоставление жилья заявителю или его владение данной недвижимостью.

Еще одна сложность перепланировки в новостройке состоит в получении учетно-технической документации или технического паспорта.

«Технический паспорт для постановки на кадастровый учет дома и последующей регистрации права собственности не нужен, в связи с чем закон не обязывает застройщика его выдавать. Для постановки построенного многоквартирного жилого дома на кадастровый учет требуется технический план такого дома. Поэтому застройщик может предоставить только выписку из поэтажного плана здания на интересующий этаж. То есть, если лицу по каким-то причинам нужен технический паспорт, ему нужно самостоятельно заказывать его изготовление», — рассказала Полина Гусятникова.

Не всегда возможно получить технический паспорт до регистрации права собственности — это зависит от того, вызывал ли застройщик Бюро технической инвентаризации (БТИ) для обмера жилых и нежилых помещений в доме. Если да, то организация сможет изготовить технический паспорт. Если нет, то до регистрации права собственности этот документ получить не выйдет.

Во всем остальном, по словам эксперта, согласование перепланировки в новостройке не отличается от аналогичного процесса в более старых домах.

Что делать и куда идти

Для начала нужно четко понимать, что допустимо делать при перепланировке. На федеральном уровне процесс регулируется ЖК РФ, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Однако могут быть нюансы и на региональном уровне, поэтому предварительно стоит проконсультироваться с юристом.

Так, в Жилищном кодексе РФ прописан целый ряд запретов при перепланировке. Среди них:

  • Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
  • Перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе водоснабжения и отопления, на лоджии и балконы; Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
  • Создание, ликвидация, изменение формы и размеров оконных и дверных проемов в стенах и крышах;
  • Перенос «мокрых» зон, их расширение и объединение.

Список запретов на самом деле значительно длиннее, и с ним обязательно нужно ознакомиться. Если в ваших планах нет ничего противозаконного, то можно приступать к процессу согласования. Он состоит из нескольких этапов:

  1. Разработка проекта

    Сделать это могут проектные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО). В проекте должны содержаться планировочные, архитектурные, технологические решения, а также решения по устройству инженерного оборудования, противопожарным мероприятиям и т. д.
  2. Получение разрешения на перепланировку

Во сколько обойдется согласование перепланировки

Владельцу квартиры стоит подготовиться к серьезным тратам, и это не только сами ремонтные работы. В «копеечку» может влететь и разработка проекта, его стоимость зависит от сложности задумки и объемов переустройства.

«Самый простой — базовый — проект обойдется примерно в 10 тысяч рублей. Более сложная работа, включающая в себя множество элементов, будет стоить уже около 30–40 тысяч рублей и более», — пояснила Полина Гусятникова.

Также придется заплатить за выписку из ЕГРН (онлайн — 290 р., лично — 460 р.) и изготовление техпаспорта. Цену на последнюю услугу устанавливает отделение БТИ, которое её оказывает, но это не менее 900 рублей. Заказать техпаспорт можно через МФЦ.

Внесение изменений в техпаспорт после перепланировки будет стоить около 5 тысяч рублей.

Что грозит самовольным перепланировщикам

Не секрет, что многие в России делают ремонт с перепланировкой без всяких согласований — некоторые даже искренне удивляются, что они нужны: «моя квартира, что хочу — то и делаю». Однако такой подход может привести к сложностям и неприятностям. Например, выгодно продать квартиру с неузаконенной планировкой очень трудно.

Согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, самовольная перепланировка предполагает штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц; от 4 до 5 тысяч рублей — для должностных лиц; от 40 до 50 тысяч рублей — для юрлиц. Но скромный штраф — это еще не все: владельца могут обязать вернуть квартиру в состояние, соответствующее технической документации.

Перепланировка квартиры в новостройке: обходим подводные камни

Фото: DOMOSTROYRF.RU

Если это не будет сделано с обозначенные сроки, нарушителя могут выселить, продать квартиру с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) и из полученных денег вычесть судебные издержки и сумму, необходимую для восстановления жилья в прежнем виде. Средства, которые остались, возвращаются бывшему собственнику.

Впрочем, по словам юриста, это самый жесткий вариант развития событий: обычно, если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, помещение могут оставить в перепланированном состоянии.

«Мы бы не советовали согласовывать перепланировку уже постфактум, то есть после ремонта. Причина этого в том, что если перепланировка квартиры проведена без предварительного согласования, то такое изменение считается самовольным. Однако если были выполнены не запрещенные законом работы, эти изменения можно согласовать уже после непосредственной перепланировки», — заключила Полина Гусятникова.

Чтобы узаконить уже состоявшуюся перепланировку, нужно получить техпаспорт в БТИ и заключение от проектное организации, входящей в СРО. Документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector