Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Субаренда земельного участка

Субаренда земельного участка

Субаренда земельного участка

Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).

Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Отличие от договора аренды

Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.

Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.

Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.

Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.

Отличия аренды от субаренды

foto6449-2

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

  1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
  2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

По закону арендовать землю у государства могут только российские граждане, а вот передать свои права по субаренде можно любому лицу, в том числе и иностранцу.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка

Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.

Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.

Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды. Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.

Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Читать еще:  Как уволить без вести пропавшего сотрудника по тк рф

Образец типового договора субаренды земельного участка

Рассмотрим перечень пунктов, которые необходимо указывать в договоре субаренды:

  • Место и дата заключения договора;
  • Информация об участниках договора. В данной части договора указывается исключительно информация об арендаторе и субарендаторе. Владелец земельного участка также будет фигурировать в данном договоре, но не в этой части;
  • Описание предмета договора. Данное описание мало чем отличается от стандартного и включается в себя общую площадь, место расположения и кадастровый номер земельного участка. Часто описание можно попросту скопировать из первоначального договора аренды. Кстати на ссылку на этот договор необходимо сделать в этой части. Необходимо это для того, чтобы понять какие права на земельный участок имеет арендатор, ведь предложить какие-либо дополнительные права самостоятельно он не может. Важно не забыть указать целевое назначение земельного участка;
  • Размер арендной платы. Размер оплаты определяется между арендатором и субарендатором на договорной основе. Также обсуждается порядок передачи средств. Важно зафиксировать точную сумму и период времени, за который она должна быть уплачена;
  • Права и обязанности сторон. Права и обязанности регулируются статьями Гражданского кодекса, но часто в этот пункт стороны самостоятельно включают ряд дополнительных условий. Например, право арендатором посещать земельный участок, а также право посещать участок владельцу. Прописываются также права и обязанности субарендатора, в соответствии с которыми он может распоряжаться участком на оговоренных условиях, должен использовать землю по целевому назначению, своевременно вернуть собственность арендатору и прочее;
  • Ответственность сторон. В данном разделе описываются санкции, которые ждут стороны в случае невыполнения ими данных обязательств. Чаще всего речь здесь идет о денежных штрафах;
  • Срок действия договора субаренды. Данный срок не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • Дополнительные условия;
  • Список прилагаемых документов;
  • Реквизиты сторон и подписи.

Форма договора субаренды земельного участка: образец 2021 года

Оформлять договор субаренды земельного участка необходимо простым единым документом, подписанным обеими сторонами. Соглашение подлежит государственной регистрации при условии, что оно заключено на срок не менее года. Документ приобретает юридическую силу с момента такой регистрации.

Законом не установлен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора субаренды земельного участка. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, сторонам необходимо определить, кто и в какой срок должен подать пакет документов на регистрацию договора субаренды земельного участка. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действий, необходимых для госрегистрации соглашения.

Порядок составления договора

Чтобы документ имел законную силу, его необходимо:

  • оформить письменно;
  • зарегистрировать в соответствующем государственном учреждении;
  • внести в Единый государственный реестр.

В соответствии со 2 пунктом 26 статьи ЗК РФ договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года, регистрировать не требуется. Государственное подтверждение подлинности подобной сделки необходимо лишь в ряде случаев, предусмотренных федеральными законами РФ. Грамотно составленный контракт должен содержать следующие пункты:

Какие пункты должен содержать договор субаренды? (Фото: about-realty.net)

  1. Достоверные данные о каждом из участников сделки, включая владельца угодий. От физических лиц потребуется паспорт или иной документ, подтверждающий личность, от юридических – документ о государственной регистрации.
  2. Детальное описание условий договора, включающее полную стоимость аренды, условия и сроки выплаты, а также возможные ограничения, касающиеся использования земли.
  3. Подробное и точное описание земельной зоны, включающее:
  • категорию, назначение и расположение;
  • площадь и границы;
  • основные характеристики;
  • номер кадастрового паспорта;
  • цель использования;
  • данные об имеющихся на участке объектах (строениях, многолетних зеленых насаждениях, памятниках культурно-исторического или природного значения).
Читать еще:  Выплаты малоимущим в 2022 году

Без этих данных оформить соглашение невозможно.

Предприятие выступает арендатором по договору аренды земельного участка, который представляет собой пахотные земли. Имеет ли оно право заключить договор субаренды такого земельного участка? Какие документы необходимы при заключении и регистрации такого договора? На какой срок может заключаться договор субаренды?

Бухгалтерия для СПД

Бухгалтерия для СПД

Бухгалтерия для СПД. Услуги бухгалтера для ЧП

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц. Услуги бухгалтера — Ведение бухгалтерского учета дл.

Кадровый аутсорсинг

Кадровый аутсорсинг

Каждый бизнес направлен на прибыль, а мы — на своевременную помощь клиентам! Наша команда ответственных специалистов на условиях полной конфиденциальности возьмет под четкий контроль решение вопросов:

Согласно ст.22 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III пахотные земли (пашня) относятся к сельскохозяйственным угодьям, которые, в свою очередь, принадлежат к категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому можно утверждать, что в вопросе речь идет об аренде (субаренде) земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 792 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) предусмотрено, что по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. В соответствии с п.2 данной статьи отношения, касающиеся найма (аренды) земельного участка, регулируются законом. Следует отметить, что п.6 ст.93 Земельного кодекса также определяет, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом. Таким образом, и ГКУ и Земельный кодекс содержат общую отсылочную норму к закону, который регулирует отношения по аренде земли.

Таким законом является Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее — Закон об аренде земли), в соответствии с частью 1 ст.6 которого арендаторы приобретают право на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Хозяйственным кодексом Украины, этим и другими законами Украины и договором аренды земли. При этом арендуемый земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя (часть 1 ст.8). О возможности передачи земельного участка в субаренду идет речь и в п.4 ст.93 Земельного кодекса: «арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда)».

Таким образом, действующим законодательством разрешена субаренда пахотных земель, но при соблюдении следующих условий:

— при субаренде не изменяется сельскохозяйственное назначение земельного участка;

— должно быть согласие арендодателя на субаренду земельного участка. Такое согласие может быть дано в одной из трех форм:

1. Отражение соответствующего права арендатора в договоре аренды.

2. Письменное согласие арендодателя на субаренду.

3. Письменное неуведомление арендодателем в течение месяца о своем согласии или возражении в отношении субаренды;

— на субарендуемом земельном участке не размещен целостный имущественный комплекс предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также учрежденных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.

В соответствии со ст.8 Закона об аренде земли условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Статьей 15 данного Закона, имеющей название «Условия договора аренды земли», предусмотрены неотъемлемые части (приложения) договора аренды земли. С учетом указанной нормы ст.8 данного Закона условия договора аренды земли применимы и к договорам субаренды земли. Поэтому помимо непосредственно самого договора субаренды арендатору необходимы следующие документы:

Читать еще:  Имущество, приобретенное до брака при разводе

— план или схема земельного участка, передающегося в субаренду;

— кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

— акт приемки-передачи объекта субаренды — земельного участка.

Кроме того, если договором субаренды предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта субаренды, к договору должно прилагаться соглашение о возмещении субарендатору расходов на такие мероприятия.

Необходимо отметить, что согласно ст.8 Земельного кодекса договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации (в исполнительном комитете сельской, поселковой, городской рады, Киевской и Севастопольской городской государственной администрации по месту размещения земельного участка). В соответствии со ст.210 ГКУ и ст.18 Закона об аренде земли договор субаренды будет считаться вступившим в силу только после его государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора субаренды необязательно. В соответствии с Порядком государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073, для государственной регистрации договора субаренды подается заявление, три экземпляра договора субаренды и акт переноса границ участка на местность — если передается не определенная в натуре часть арендуемого земельного участка.

Срок договора субаренды земельного участка определяется по согласию сторон. Однако Законом об аренде земли установлены некоторые ограничения для определения срока субаренды:

— cрок действия договора субаренды земли не может превышать50 лет (ст.19);

— cрок субаренды не может превышать срок, установленный договором аренды (ст.8).

Для определения срока договора субаренды сельскохозяйственных угодий (пашни) существуют свои особенности. Если земля передается для ведения товарного сельскохозяйственного производства, то срок действия договора определяется с учетом периода ротации севооборота в соответствии с проектами землеустройства. В законодательстве не дается разъяснение термина «товарное сельскохозяйственное производство», но есть близкое к нему — «товарная сельскохозяйственная продукция». В соответствии с Законом Украины от 17.12.98 г. № 320-XIV «О фиксированном сельскохозяйственном налоге» такой продукцией считается продукция сельскохозяйственного производства, предназначенная для реализации. Поэтому вполне логично предположить, что товарное сельскохозяйственное производство — это производство продукции, предназначенной для реализации.

Права владельца земли в субарендных правоотношениях

Согласно ст. 615 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует пункт, запрещающий передачу участка в поднаем, его можно добавить позднее. Собственники имеют полное право включить данное условие с помощью подписания дополнительных соглашений со своими арендаторами.

Владельцу недвижимого имущества не надо находиться в стороне, когда оформляется субаренда. У него есть законное право на следующие действия:

  • предоставление субарендатору с целью ознакомления основного договора аренды;
  • запрос информации о субарендаторе и целях его деятельности на участке;
  • повышение размера платежей для арендатора;
  • требование возвратить землю после истечения срока действия всех соглашений;
  • ознакомление с договором субаренды для исключения противоречий с первоначальным документом;
  • требование пройти процедуру гос.регистрации субарендных правоотношений.

Несмотря на этот список прав собственника объекта, он, обычно, прямо не взаимодействует с субарендатором. Этим занимается прямой наниматель.

Внимание! Когда субарендатором нарушаются условия договора либо правила использования земельного участка, то за это несет ответственного прямой арендатор. Он всегда рискует больше остальных участников в подобных сделках.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector