Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

О дарении квартиры с долгом. Подводные камни

О дарении квартиры с долгом. Подводные камни

Передача права на жилплощадь между близкими родственниками довольно распространенная процедура, которая позволяет минимизировать расходы возникающие при оформлении договора купли-продажи. Определенные сложности возникают при дарении квартиры с долгом за коммунальные платежи или услуги. Дело в том, что безвозмездно (дарственная именно это и подразумевает) можно передать только сам объект недвижимости, но ни как задолженности и которые образовались при его содержании.

Легко проверить

— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.

Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.

— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.

Эксперт рекомендует спросить у продавца, есть ли в квартире (доме) индивидуальный прибор учета расхода воды, уточнить, есть ли договор с «Водоканалом»; сверить фактические показания приборов учета света, газа и т.п. с указанными в последней «жировке» (некоторые намеренно занижают показания приборов учета, в результате в обслуживающую организацию поступает недостоверная информация).

Если жилье в залоге

Такая ситуация намного хуже: долг по банковскому кредиту может привести к потере ипотечного дома или квартиры, даже если это единственное жилье для собственника и членов его семьи.

Из общего запрета забирать единственное жилье за долги закон делает лишь одно исключение — это залог (ст. 446 ГПК РФ). Выселение грозит как самому собственнику, так и всем, кто проживает в его квартире.

Например, сын купил матери однокомнатную квартиру в ипотеку, собственность оформил на себя, а жила там пожилая женщина одна. Но спустя несколько лет финансовое положение сына ухудшилось, образовался долг по кредиту — и вскоре квартира была продана на публичных торгах, а новый собственник добился выселения матери.

Какие меры защиты можно предпринять, если банк забирает квартиру за долги?

Во-первых, нужно учитывать, что выставить ипотечное жилье на продажу можно только по решению суда. А такое решение суд не примет, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости жилья либо платежи просрочены менее, чем на 3 месяца (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).

Во-вторых, если суд все же принял решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов, выселяемые имеют право требовать от муниципальной администрации предоставить им жилье из маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).

В судебной практике есть положительные решения по таким искам (например, решение Центрального р-го суда г.Волгограда, дело № 2-6303/16).

Какие долги не подлежат списанию при банкротстве физического лица?

Не списываются долги:

  • по алиментам;
  • по возмещению вреда жизни и здоровью, а также иные долги, связанные с личностью кредитора;
  • по заработной плате (для индивидуальных предпринимателей);
  • образовавшиеся в результате совершения преступления;
  • образовавшиеся в результате привлечения Вас к субсидиарной ответственности (к субсидиарной ответственности привлекают руководителей или учредителей компаний, которые они своими действиями довели до банкротства);
  • о возмещении вреда чужому имуществу по Вашей вине.
Читать еще:  Банковская гарантия на обеспечение исполнения контракта

К примеру, по Вашей вине произошел пожар в доме, и тем самым Вы нанесли жильцам материальный вред. Именно этот долг при банкротстве не спишут.

Или Вы стали виновником ДТП, в результате которого ряд автомобилей пришли в негодность, а страховая компания не покрыла все убытки пострадавшим, — в этом случае Вы будете должны выплатить непокрытые убытки владельцам пострадавших автомобилей. И эти долги также не спишутся в процедуре банкротства.

Кроме того, не спишут административные и уголовные штрафы. Поэтому надеяться на списание штрафов ГИБДД в процедуре банкротства не стоит.

Списываются долги:

  • по кредитам в банках;
  • займам в микрофинансовых организациях, у физических и юридических лиц;
  • по налогам и сборам;
  • по договорам поставки, подряда и т.д.

Судебная практика по списанию долгов физических лиц постоянно меняется и отличается в зависимости от регионов. Поэтому, если Вы сомневаетесь, спишут или не спишут долги Вам при банкротстве – получите бесплатную консультацию у специалистов компании «Долгам.НЕТ» по телефону 8-800-333-89-13. В производстве «Долгам.НЕТ» находятся сотни дел о банкротстве физических лиц, и мы на основании своих практических знаний окажем Вам профессиональную помощь.

Гарантия списания долгов при банкротстве физических лиц

Никто не может Вам на 100% гарантировать, что суд примет решение о списании долгов. Даже самым «добросовестным» заемщикам, оценивая перспективы банкротства, мы говорим о 99% вероятности списания долгов и 1% оставляем судьям. Но при этом мы в «Долгам.НЕТ» даем 100% финансовую гарантию списания долгов при заключении договора на комплексное сопровождение процедуры банкротства физического лица (на тарифных планах «Стандарт», «Стандарт+», «Эксклюзив»): в случае если долги не списывают – мы возвращаем всю сумму по договору. Но до настоящего времени никому из наших клиентов не пришлось воспользоваться этой гарантией. Убедиться в этом можете в разделе «Выигранные дела».

Налог (НДФЛ) на списанный долг при банкротстве

В заключение также хотелось бы ответить на популярный вопрос: «Не придётся ли платить налог 13% от суммы списанного долга по завершении процедуры банкротства физического лица?» Если бы банк простил (списал) часть долга вне процедуры банкротства (например, Вы утвердили мировое соглашение об оплате 50% долга и прощении оставшихся 50%), то на сумму прощенного долга был бы начислен налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы прощенного долга (полученной материальной выгоды). Но в конце декабря 2015 года в статью 217 НК РФ добавлены пункты 62, 63, которые расширили перечень доходов физических лиц, не подлежащих налогообложению, а именно:

  • доходы в виде суммы задолженности перед кредиторами, от исполнения требований по уплате которой налогоплательщик освобождается в рамках проведения процедур, применяемых в отношении его в деле о банкротстве гражданина, в порядке, установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве);
  • доходы налогоплательщика от продажи имущества, подлежащего реализации в случае признания такого налогоплательщика банкротом и введения процедуры реализации его имущества в соответствии с законодательством о несостоятельности (банкротстве).
Читать еще:  Как узнать за что наложили арест судебные приставы

Таким образом НДФЛ на сумму долга, списанного в процедуре банкротства физического лица, не начисляется!

Возьмут под крышу

Четверг, Жулего обратились около трех десятков человек, поступали вопросы и заранее. Ответы на наиболее типичные и распространенные вы найдете в сегодняшней публикации. Жительница Витебска. Можно ли это сделать? Это договор, в соответствии с которым одна сторона она называется даритель безвозмездно передает в собственность другой стороне одаряемому любую вещь или имущественное право. Основной отличительный признак договора дарения — безвозмездность. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь при наличии встречной передачи вещи либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца

Картинка баннера

Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

Права собственника

До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

Регистрация

При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

Сдача в аренду

Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Читать еще:  Бухучет и налогообложение аренды автомобиля у сотрудника, без экипажа

Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

Ремонт и перепланировка

Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

Согласование перепланировки проходит в три этапа:

Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

Получение разрешения страховой компании.

Получение согласия банка-кредитора.

Передача по наследству

Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

Перевод в нежилое помещение

Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector