Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

продажа квартиры по ипотекеДалеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Варианты передачи денежных средств

Сроки взаиморасчетов между сторонами сделки определяются в договоре купли-продажи недвижимости. Чтобы узнать, через сколько банк переведет деньги по ипотеке, нужно разобраться в условиях сделки. В каждой сделке условия могут отличаться, так как в документе необходимо учесть интересы всех сторон.

  1. От покупателя, который вносит первый взнос.
  2. От банка, который выдает оставшуюся сумму.

Перевод денег за ипотечную квартиру

Технически за дом или квартиру расплачивается покупатель, который оформляет ипотеку, однако на деле схема выглядит по-другому. Первый взнос поступает:

  • наличными;
  • переводом на банковский счет;
  • через аренду ячейки;
  • через аккредитив.

Если получен отказ

Отказ в ипотеке – это не приговор, однако, не стоит торопиться с повторным запросом. После отказа клиент вновь может обратиться в ВТБ за получением кредита через 60 календарных дней, но важен не столько срок, сколько изначальные причины отказа. Необходимо проанализировать, что привело к невыдаче кредита, и постараться это устранить:

  • улучшить кредитную историю,
  • привлечь поручителей,
  • подтвердить дополнительные доходы и др.

В противном случае 60-дневный срок ничего не даст, и банк опять откажет в выдаче ипотеки.

Как продавец получает деньги по ипотеке в Сбербанке?

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:

  1. Передача средств наличными – является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент – не требуется уплата комиссии.
  2. Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток – возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
  3. Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке – через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток – средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
  4. Перевод средств на определенных условиях – аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. Сентябрь 2021

Жилищное строительство — 2021 г.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 15 октября 2021 г.

Конкурентный анализ — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Читать еще:  Имеет ли право банк звонить на работу должнику

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Когда банк перечисляет деньги продавцу по ипотеке

Ипотекой принято называть заем на покупку жилья. Если трактовать понятие буквально, это вид залога недвижимости. До тех пор, пока заемщик полностью не погасит долг, владельцу нельзя в полной мере распоряжаться объектом – к примеру, продать его. Разберемся, как правильно взять ипотеку; какие документы нужно предоставить; какие есть риски и подводные камни.

Особенности ипотечного кредита

Кредит, который оформляется с целью приобретения жилья под его залог, в обиходе называют ипотечным. Как правило, такой заем выдается на длительный срок и под относительно небольшой процент. Чем обусловлена низкая процентная ставка? Прежде всего тем, что у кредитора практически отсутствует риск невозврата денежных средств. Даже если заемщик не сможет погашать платежи, недвижимость останется в залоге и будет продана. А выручка пойдет в погашение долга.

На законодательном уровне ипотека регулируется Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года. Порядок военной ипотеки прописан в Законе № 117-ФЗ от 20.08.2004 года и в Постановлении Правительства РФ от 15.05.2008 № 370. В этой статье мы рассказываем, как получить ипотеку обычным гражданам, не военнослужащим.

Не все объекты можно приобрести по ипотеке. Перечень недвижимости приведен в статье 5 № 102-ФЗ. Это, к примеру:

Дачи и жилые дома.

Части квартир, домов.

Машино-места и т.д.

Ипотечные кредиты выдаются по стандартной схеме. Основной принцип работы ипотеки такой:

Сначала человек обращается в банк и подает заявку – в ней нужно указать цель (вид недвижимости) и сумму кредита.

Далее банк изучает сведения о заемщике и выносит решение об одобрении или отказе.

После чего подбирается подходящий объект недвижимости, а в банк подаются документы на жилье.

На следующем этапе при условии одобрения заключается ипотечный договор между банком и физлицом.

Затем финансовое учреждение оформляет документы для обременения жилья и регистрации права собственности. На этом этапе также составляется закладная на недвижимость, которая остается у банка и возвращается клиенту только после полной выплаты долга.

На конечном этапе после оформления всех бумаг деньги перечисляются продавцу недвижимости.

Условия для получения ипотеки

Кому дают ипотеку? Условия оформления различаются в зависимости от вида и типа жилья (вторичка, новостройка, частный дом, квартира и пр.), а также от характера занятости заемщика. Несмотря на ряд специальных требований есть ряд стандартных требований к ипотечным сделкам. Перечислим основные:

Возраст заемщика – закон допускает оформление ипотеки с 18 лет. На практике банки охотнее работают с заемщиками от 21 года до 65, то есть с людьми трудоспособного возраста. Максимальный возраст определяется на дату окончательного погашения кредита.

Читать еще:  Какие суды рассматривают гражданские и уголовные дела

Трудовой стаж – шансы на одобрение ипотеки повышаются у тех, кто трудоустроен официально или имеет другие источники доходов. К примеру, это регистрация в статусе ИП, в качестве плательщика НПД (налог на профессиональный доход), работа по гражданско-правовым договорам. Чем длительнее трудовой стаж, тем охотнее банки дают кредиты.

Размер доходов – часто людей волнует вопрос: с какой зарплатой можно взять ипотеку? Банк России предписывает финансовым учреждениям рассчитывать предельную долговую нагрузку заемщика, поэтому как правило банки отказывают в выдаче кредита, если размер платежей по кредитам превышает 50 % от суммы доходов заемщика.

То есть, если зарплата в месяц = 60 000 рублей, размер взноса по ипотеке не должен быть выше 30 000 рублей. Для точности расчетов нужно учитывать дополнительные поступления (дивиденды, от аренды, от самозанятости, предпринимательства и т.д.) и обязательные затраты (на содержание иждивенцев, на платежи по коммуналке, другим кредитам и др.).

Первоначальный взнос – обязательное наличие и размер первоначального взноса каждый банк определяет самостоятельно. Обычно это 10-15 % от стоимости недвижимости. Сумма различается по регионам и виду объекта. Может не быть первоначального взноса, если вместо него вносится маткапитал. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка по договору, тем меньше размер платежей.

Наличие поручителя или созаемщика – если доходы заемщика невелики, надежные созаемщики и поручители помогут взять в долг большую сумму.

Какие риски есть в ипотеке

Перед тем как брать ипотеку, взвесьте все возможные риски. Рассказываем об основных подводных камнях и как на них «не попасть»:

Непомерная нагрузка – это основной риск для потенциального заемщика. Если доходы снизятся или человек останется без работы, вносить взносы станет сложно. Чтобы этого не произошло, нужно тщательно просчитать все возможные варианты погашения платежей. Учитывайте срок кредита, размер взносов – в некоторых случаях лучше платить дольше, но с меньшими ежемесячными платежами. Тогда снижаются риски просрочки, а свободные деньги можно направить на досрочное погашение займа.

Валютный риск – появляется у тех, кто оформляет ипотеку не в рублях, а в долларах или евро. Из-за резких скачков валютного курса сумма долга перед банком может резко увеличиться, что сделает погашение займа невозможным.

Скрытые комиссии – как правило, банки не берут никаких дополнительных комиссий при оформлении ипотеки. Однако некоторые финансовые организации продолжают взимать с клиентов плату за открытие ссудного счета и его ведение, за выдачу кредита, за оформление заявки, за переводы денег и т.д. Все эти сборы могут обойтись в «кругленькую сумму», поэтому внимательно изучите условия договора на предмет наличия скрытых комиссий и дополнительных платежей. Если что-то смущает, уточняйте все детали, просите внести изменения в договор.

Изменение процентной ставки – менять ставку в одностороннем порядке банк не вправе (ч. 2 статьи 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности»). Исключение – ситуации, когда это прямо предусмотрено в условиях договора или в законе. В любом случае кредитор обязан заранее уведомить заемщика о предстоящих изменениях, а клиенту нужно внимательно прочитать договор до его подписания. Оспорить увеличение процентной ставки можно через суд.

Оформление без первоначального взноса – как правило, если ипотека оформляется без первоначального взноса, придется выплачивать кредит по повышенной процентной ставке. Лучше сначала накопить (к примеру, с помощью депозита, накопительного счета или индивидуального инвестиционного счета) хотя бы минимальную сумму, а затем уже брать кредит.

Покупка страховки – по законодательству обязательно только оформление страховки на залог, то есть на покупаемое жилье. Если банк предлагает еще застраховать свою жизнь, здоровье и т.д., помните, что вы этого делать не обязаны.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Еще на стадии оформления ипотеки уточняйте, установлены ли комиссии за досрочное погашение кредита. Также узнайте, какой вариант погашения долга предусмотрен – аннуитетные платежи (в первую очередь выплачиваются проценты, затем основной долг – платеж при этом каждый месяц будет одним и тем же) или дифференцированные (сначала гасится основной долг, затем проценты по кредиту – при этом платеж со временем будет снижаться). Первый вариант лучше выбирать, если критичен размер платежа. Второй – когда вы хотите минимизировать переплату по процентам.

Читать еще:  Все хитрости, как вернуть страховку по кредиту Сбербанка

Как оформляется ипотека

В целом процедура получения ипотечного кредита везде одинакова. Чтобы выбрать оптимальный вариант, нужно учесть положения актуального законодательства, провести мониторинг предложений на рынке. Приводим пошаговую инструкцию по получению ипотеки.

Как оформить ипотеку – алгоритм действий по шагам:

Оцените размер первоначального взноса – обычно нужно внести 10-15 % от стоимости жилья. Есть программы и без первоначального взноса, но чем больше сразу внести, тем выгоднее будет график погашения.

Узнайте об актуальных вариантах государственной поддержки – для различных категорий льготников есть специальные программы. К примеру, в рамках господдержки многодетные семьи могут погасить до 450 000 рублей долга, а семьи с детьми вправе использовать маткапитал в качестве первоначального взноса (или направить его на погашение основного долга) или взять льготный кредит под 6 % годовых. Все эти программы при правильном оформлении позволяют снизить размер платежей. Если решите воспользоваться льготами, предупредите об этом банк заранее, до заключения договора.

Выберите банк – кредитную организацию выбирайте из списка тех учреждений, которые работают с конкретными программами господдержки. К примеру, список банков для льготной ипотеки под 6 % годовых утверждается Минфином. Если вы не планируется пользоваться льготами, можно выбрать банк по условиям ипотеки. Уточняйте размер процентной ставки, наличие/отсутствие первоначального взноса, требования к заемщикам.

Подайте в банк заявку на ипотеку – после того, как выбран банк, можно подавать заявку на оформление ипотеки. Дополнительно нужно подготовить пакет документов – примерный перечень смотрите ниже. Обычно просят предоставить паспорт, СНИЛС, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки и пр.

Получите согласие банка – после рассмотрения всех документов выносится решение об одобрении кредита или отказе. Во втором случае нужно уточнить, почему отказ, исправить причину и повторно подать документы.

Подберите подходящий объект недвижимости – по результатам одобрения заявки можно подбирать жилье для ипотеки. Объект должен соответствовать условиям банка, а его стоимость укладываться в одобренную сумму кредита. В свою очередь банк должен одобрить недвижимость (не быть аварийной, не иметь обременений и т.д.).

Проведите оценку недвижимости – если с жильем все в порядке, можно заказать оценку объекта. Эта процедура позволит зафиксировать рыночную стоимость недвижимости, чтобы узнать точную сумму кредита.

Заключите договоры с банком и продавцом жилья – обычно в оформлении сделки купли-продажи недвижимости помогают юристы банка. Внимательно изучите условия ипотечного кредита – проверьте сумму сделки, процентную ставку, комиссии и неустойки, запреты и обязанности.

Получите ипотеку и проведите окончательный расчет с продавцом недвижимости – расчеты с продавцом рекомендуется проводить через специальный счет или банковскую ячейку.

Зарегистрируйте право собственности на жилье и залог – документ о собственности оформляется в Росреестре. Это можно сделать также через МФЦ.

Какие документы нужны для ипотеки на квартиру

Перечень форм может различаться в зависимости от банка и особенностей оформления сделки. Все копии должны быть заверены. Приводим примерный список документов для ипотечного кредита:

Сервис безопасных расчётов

Сервис безопасных расчётов – ноу-хау платформы ДомКлик, через которую оформляется ипотека в Сбербанке. Банк выступает гарантом безопасности сделки. Процедура происходит следующим образом:

  1. для покупателя открывается специальный счёт «Центра недвижимости от Сбербанка»;
  2. банк отправляет запрос в Росреестр о регистрации сделки;
  3. средства перечисляются продавцу только после подтверждения регистрации недвижимости.

Помимо безопасности, выбор этого способа имеет и другие преимущества:

  • экономия времени;
  • простота и надёжность.

На этом обзор способов расчёта при покупке недвижимости закончен. Теперь вы знаете о нюансах каждого из них. Чтобы подвести итог, ниже приведена таблица соотношения стоимости и степени риска рассмотренных вариантов. Надеемся, это вам поможет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector