Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Особенности покупки квартиры на аукционе

Все законно

Продавать квартиру с подобным обременением законно. Имущество попадает в список на продажу, если кредит, по которому оно заложено, больше не обслуживается и банку и заемщику не удалось договориться в досудебном порядке. До принудительной реализации есть еще добровольная продажа — в этом случае заемщик с согласия банка продает объект залога и гасит долг по кредиту. «Такой вариант возможен, если заемщик испытывает финансовые трудности и имеющиеся варианты реструктуризации или ипотечные каникулы не помогут восстановить финансовую устойчивость»,— поясняет старший вице-президент, директор департамента проблемных активов банка «Открытие» Александр Мямлин. По договоренности квартиру может продавать как банк, так и сам заемщик. В обоих случаях на нее может быть скидка от рыночной цены для того, чтобы ускорить выход на сделку. Когда заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по договору, банк запускает процедуру принудительного взыскания.

«По закону об ипотеке залогодержатель — банк — вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по ипотечному договору, чтобы за счет него удовлетворить имеющиеся по кредиту требования, убытки, расходы»,— напоминает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Терехова.

Банк инициирует взыскание залога или процедуру банкротства через суд. Затем, по решению суда, выставляет квартиру на торги, чтобы погасить долг. «На торгах попадаются не только сложные случаи с обременениями, но и практически идеальная недвижимость на первичном рынке. Например, когда банкротится строительная компания или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников»,— замечает заместитель директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова.

Порядок продажи имущества на залоговом аукционе определен законодательно. «На первых торгах стоимость реализации имущества устанавливает суд в размере 80% от рыночной стоимости. В случае передачи квартиры на повторные торги стоимость снижается еще на 15%»,— рассказывает директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. По словам Александра Мямлина, если имущество не удалось продать в ходе исполнительного производства и банкротства, банк принимает объект залога на баланс и запускает процесс реализации непрофильного для банка актива.

«Стоимость реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности банка, определяется исходя из рыночной стоимости объекта»,— отмечает госпожа Алиева. Рыночная стоимость учитывает все характеристики, включая обременения. По данным РАД, если сравнивать средние цены в 2020 году, то квартиры с обременением в Москве продавались с дисконтом к рынку в 11%, а в Санкт-Петербурге — в 35%. В этом году цены на банкротных торгах, как и на рынке жилой недвижимости в целом, находятся на пике. «Не стоит рассчитывать на покупку на залоговом аукционе хорошего актива по бросовой цене. Но все зависит от наличия и отсутствия серьезных обременений»,— подчеркивает Ольга Желудкова. По ее оценке, с началом пандемии рынок продаж залоговых квартир увеличился, но предел роста еще не наступил. «Банкротство — достаточно длительная процедура. Имущество по дефолтам прошлого года выйдет на рынок через год-полтора»,— уточняет госпожа Желудкова.

Что предлагают на аукционах?

По статистике риэлторов, более 70 % всех предложений по недвижимости состоят из проблемных квартир банков, включая те, что попадают сюда по процедуре банкротства. Эти квартиры появляются на аукционах вне государственных площадок и таят в себе немалые риски.

Чтобы банк выставил жилье заемщика на торги, нужны веские причины.

Это крайняя мера, когда все способы убеждения исчерпаны, а заемщик не соглашается на диалог.

Читать еще:  Как прекратить звонки коллекторов на работу

Быстро выставить квартиру на аукцион не получится даже у банков. Она занимает примерно год. Поэтому появление квартиры на торгах означает, что она, скорее всего, имеет «нехорошую» историю.

Обычно это ипотечное жилье, которое заемщик не хочет или не может оплачивать по кредиту.

Последний способ продать квартиру через аукцион — риэлторские торги. Продажа осуществляется агентством недвижимости по сниженной цене. Участвовать могут все желающие либо только допущенные лица.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Содержание:

Итак, просчитав все варианты, вы пришли к выводу, что самый прибыльный и безопасный способ сохранить и приумножить свой капитал — это вложение в недвижимость.

С каждым годом спрос на рынке недвижимости растет, и даже на фоне кризиса люди влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир, чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход к моменту выхода на пенсию.

При этом почти никто из них не догадывается о том, как покупать квартиры по цене автомобилей без ипотечного рабства …

Очевидные выгоды покупки недвижимости на аукционах по банкротству заключаются в том, что вы сразу становитесь полноправным собственником жилья с дисконтом 50%-70% от рыночной стоимости и при этом:

  • Вам не нужно проходить всю бумажную волокиту для одобрения выдачи кредита в банке и доказывать свою платежеспособность;
  • Вы не переплачиваете проценты по ипотеке, итоговая сумма которых может сравниться с ценой автомобиля;
  • Вы не боитесь выселения и потери имущества в случае конфликта с банком.

Даже для проведения обычной сделки купли-продажи нужно обладать базовыми знаниями, и в покупке квартиры на торгах тоже есть свои тонкости, о которых вы узнаете из этой статьи быстрее, чем успеет остыть ваш кофе.

Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников по всей территории страны.

Среди владельцев недвижимости: физические лица, индивидуальные предприниматели, организации различных форм собственности, также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

Интересно то, что в продаже вы найдете как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, при этом встречаются действительно интересные предложения…

Например, в поисках лотов для партнеров и для обучения наших студентов, сотрудница Академии нашла на торгах элитную квартиру в Пскове площадью 205 кв. м, которая опускалась в цене с 8,5 до 1,7 миллионов рублей, подробнее об этом смотрите в нашем видео:

Проследив за дальнейшей судьбой этой квартиры, мы выяснили, что в итоге ее купили за 4,4 миллиона рублей, то есть, в 2 раза ниже рыночной стоимости.

Недвижимость, которая продается на электронно-торговых площадках, можно разделить на три категории:

Залоговое имущество.

Это квартиры, приобретенные под ипотечный кредит, который в дальнейшем не был выплачен. В таком случае банк забирает квартиру и реализует ее по сниженной стоимости, чтобы как можно быстрее вернуть свои средства.

Перед оформлением ипотеки банк внимательно проверяет «юридическую чистоту» квартиры, поэтому, скорее всего, у вас не будет никаких других проблем, единственной заботой остается процедура снятия залогового обременения.

В результате грамотного анализа всех обстоятельств и параметров залога перед покупкой квартиры может выяснится, что ситуация вполне разрешима.

Арестованное имущество за долги.

Арест — тоже вид обременения, наложенного на квартиру в результате судебных разбирательств или конфискации имущества за долги.

Имущество без обременений, которое распродается по причине банкротства фирмы или физического лица.

В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры, которые предназначались, например, для временного размещения сотрудников фирмы.

Подобная жилая недвижимость банкротов намного привлекательнее для покупателей, потому что реже имеет различные нюансы, чем залоговое или арестованное имущество. Поэтому, решив купить недвижимость банкротов на аукционе, будьте готовы к появлению других претендентов на этот лот.

Впрочем, конкуренция отпугивает только новичков.

По опыту участия в торгах, часть конкурентов отсеивается из-за ошибок при подаче заявки или неправильного оформления документов. Обойти остальных можно, своевременно предложив цену покупки, которая перебьет другие ставки и при этом всё равно будет вам выгодна.

Расчет цены покупки — это тема для разговора не на одну минуту… Базовые принципы того, как она формируется и откуда на торгах квартиры с дисконтом до 70%, вы поймете, прочитав описание этапов торгов.

3 этапа продажи недвижимости с торгов

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

1. Во время первого этапа торгов определяется начальная стоимость лота, цена устанавливается уже несколько ниже рыночной, и покупатели делают ставки на повышение цены.

На этом этапе продается порядка 60% от общего количества лотов. Экономия от покупки квартиры на первом этапе может составить 10-15%, что уже неплохо, но это только начало…

В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

Читать еще:  Как оформить пожилого человека в государственный дом престарелых

2. Порядок проведения повторных торгов аналогичен первому, но стартовая цена лота снижается на 10-20% от начальной стоимости.

Купить квартиру банкротов в ходе второго этапа торгов можно с более ощутимой выгодой, примерно на 30% дешевле рыночной стоимости имущества. Однако наиболее привлекателен для инвестиций третий этап торгов.

3. Во время проведения публичного предложения можно купить недвижимость на торгах в 2-3 раза дешевле ее рыночной стоимости.

Порядок проведения третьего этапа отличается от первых двух: цена лота идет не на повышение, а на понижение, в ходе торгов стоимость лота постепенно снижается.

Понятно, что аукцион по продаже недвижимости редко доходит до самой низкой цены, которая составляет 1% от начальной стоимости.

Однако даже при покупке в средине публичных торгов вы выигрываете до 50-70% в стоимости квартиры, а таких скидок вам не предложит ни один продавец или агентство недвижимости! Кстати, как быстро найти квартиру именно на публичных торгах я рассказал в отдельном видео…

Если вы хотите увидеть реальные примеры покупки жилой недвижимости и узнать, как находить на торгах квартиры и другое имущество банкротов в своем городе приходите на бесплатный мастер-класс, чтобы получить пошаговый план покупки объектов с торгов…

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

3 проверенных источника для поиска квартиры по цене в 2-3 раза дешевле рынка

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

  • Электронные торговые площадки — сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)». Крупнейшие площадки: «Фабрикант» (www.fabrikant.ru), «Сбербанк – АСТ» (www.sberbank-ast.ru), «B2B-Center» (b2b-center.ru) и другие.
  • Официальные информационные источники — интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (bankrot.fedresurs.ru), а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ» (kommersant.ru/daily).
  • Агрегаторы — сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок. Например, площадка Тбанкрот: tbankrot.ru.

Вся информация о торгах есть в открытом доступе, и ее более чем достаточно, чтобы найти подходящие вам объекты в своем городе или регионе.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

Таким образом вы своими глазами увидите объект, который хотите приобрести, а также возможные нюансы, которые не упомянуты в описании лота, и понять, подходит ли квартира под ваши цели покупки.

Давайте представим, что вы нашли квартиру в своем городе, и как ее купить?

Для подачи заявки на торгах вам потребуется личная электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Подробнее о том, что это, как и где ее получить, читайте в нашей статье.

С ней вы зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим вас объектом, подав соответствующий запрос. После этого вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если вы не выиграете торги, сумма залога возвращается вам в течение 5 рабочих дней. В том случае, если ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течении 3 дней вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

Что может пойти не так?Как этого избежать?
В запале азарта охоты за лотом вы укажете слишком высокую цену, и квартира с аукциона окажется для вас убыточной.Ознакомьтесь с рыночной стоимостью недвижимости в районе продажи лота и установите для себя рамки минимальной и максимальной цены покупки.
Организатор торгов не обязан показывать жилье участникам аукциона, поэтому вы не всегда сможете попасть внутрь до покупки и посмотреть жилье своими глазами.Соберите и изучите всю возможную информацию и фотографии в описании лота, а также попробуйте самостоятельно приехать на объект и увидеть столько, сколько сможете.
У продавца может не быть всего пакета документов, возможны ошибки в указании жилой площади или описании общего состояния квартиры.Сами возьмите справки или позвоните в нужные организации и лично перепроверьте информацию, указанную в описании недвижимости.
Непредвиденные обстоятельства:

А) купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые вам предстоит снять;

Для быстрой и выгодной покупки жилой недвижимости на торгах используйте эти практические советы экспертов

  • С бюджетом 200-400 тысяч рублей лучше искать объекты в небольших удаленных городах и поселках, где за такую сумму можно купить комнату или малосемейку.
  • Реально оценивайте состояние рынка и свой бюджет: недвижимость на торгах в хорошем районе города и обустроенные квартиры с добротным ремонтом покупают уже на этапе падения цены на 15-20%.
  • Стоимость квартиры с обременениями на торгах по банкротству может упасть на 60-70% от начальной стоимости. Однако учитывайте то, что до снятия обременений вы будете ограничены в возможности дальнейшей перепродажи и других операциях с недвижимостью.
  • Купить долю в недвижимости, как и квартиру с обременением, можно более чем в половину дешевле, а в дальнейшем вы сможете выкупить оставшуюся долю у совладельца или продать ему свою часть. В любом случае вы будете в выигрыше.

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

Есть много примеров того, как новички, прочитавшие несколько статей, входят в сделки без основательного анализа и подготовки, а в результате теряют сотни тысяч рублей из-за банальных ошибок, о которых наши студенты узнают уже в первые дни своего обучения…

Наша цель — научить вас выигрывать высоколиквидные объекты недвижимости без специального опыта и юридического образования.

И если вас тоже вдохновляет перспектива купить квартиру для арендного дохода или для себя, то сделайте следующий шаг – заполните форму ниже и получить бесплатную книгу, из которой вы узнаете 5 шагов покупки любых объектов на торгах с минимальными вложениями и без каких-либо рисков!

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

4. Каков порядок покупки квартиры на торгах?

Давайте представим, что Вы нашли квартиру в своем городе, и разберем порядок ее покупки.

Для подачи заявки на торгах Вам потребуется электронно-цифровая подпись (ЭЦП). С ней Вы подадите запрос, зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим Вас объектом.

После этого Вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если Вы не выиграете торги, сумма залога вернётся Вам в течение 5 рабочих дней.

В том случае, если Ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества Вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течение 3 дней Вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

Заключительный этап – регистрация права собственности на приобретённую квартиру в Росреестре. Как обратиться в Росреестр с заявлением, читайте здесь.

Для себя или для инвестиций?

Опыт екатеринбургских риэлторов говорит, что, как правило, квартиры на торгах (на витринах банков, в Росимуществе или на ЭТП) покупают в основном граждане, которые не собираются в них проживать. В основном такие квартиры используются как инвестиционный инструмент. Для этого есть две основные причины. Во-первых, процесс торгов, а в последующем процесс юридической очистки квартиры (в том числе – выселение прописанных) занимает от нескольких месяцев до года. Для того, кто ищет квартиру для себя, это слишком долгий срок. Во-вторых, на торгах одномоментно продаётся не так много квартир, и найти нужную по метражу в нужном месте не всегда возможно. Тем не менее, как заметила Наталья Девкина, если звёзды сошлись и на продажу выставлена квартира с внятным юридическим статусом, расположенная в подходящем районе, то ничто не мешает гражданину купить её для себя. Это может оказаться очень выгодным приобретением.

Информационная поддержка и консультативные услуги

Если возникают сомнения, обращайтесь к арбитражному управляющему — он ответит абсолютно на все вопросы, связанные как с параметрами и характеристиками лота, так и с нюансами оформления документов на его владение после покупки банкротного имущества. Специалисты аукционной площадки осуществляют юридическую поддержку клиентов — физлиц, коммерческих структур, информируют, как проводится реализация.

Если вам удалось по итогам мероприятия обойти конкурентов, то следует выкупить лот в строго указанные строки. Согласно правилам госторгов, недопустимы просрочки платежей от покупателей. Если клиент не укладывается с оплатой в сроки, то результаты признаются недействительными. Он теряет право на выкуп, после чего объект выставляется повторно.

Благодаря комплексному предоставлению услуг, прозрачности и обширному ассортименту лотов, наш сайт пользуется успехом у жителей Украины, которые хотят выгодно вложить капитал, реализовать план по организации собственного бизнеса, сэкономить на крупных покупках, приобрести компьютерную технику и другие офисные товары. Список предложений регулярно обновляется, что способствует выбору подходящего решения даже в том случае, когда первоначально не удалось сделать выгодную инвестицию. Вы в любую минуту можете воспользоваться нашим сервисом с удобной навигацией для оперативного поиска интересующей информации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector