Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика — угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?

Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве — честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.

Обратите внимание!

Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.

Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.

Банкротства с размахом

Справиться с возложенными на себя обязательствами по строительству жилых домов застройщикам становится все сложнее. Проблемы порой заходят так далеко, что ведут к неизбежному банкротству. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий в правительстве РФ вопросы строительства и регионального развития, недавно завил, что в России банкротами признаны застройщики около 1,7 тыс. домов. На самом деле —больше. В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в 2019 году есть информация о банкротстве 562 застройщиков (для сравнения: в 201 году их было 143), имеющих отношение к строительству почти 2,2 тыс. домов. Из этих компаний 463 застройщика находятся в процессе конкурсного производства, а в отношении остальных введены иные процедуры банкротства (наблюдение, внешнее управление и пр.). В числе потенциальных претендентов на банкротство еще более 300 застройщиков, которые уже сейчас просрочили сдачу своих новостроек более чем на полгода.

В столице своя статистика. «Что касается московских застройщиков, то зарегистрировано 23 дела о банкротстве таковых (два года назад было 7),— рассказывает руководитель практики банкротства юридической компании «Инфралекс» Станислав Петров.— В отношении 19 застройщиков введено конкурсное производство, в отношении 4 застройщиков — иная процедура банкротства».

Но это не финальные данные по 2019 году — год еще не завершен, поэтому могут появиться и новые банкротные дела. Скажем, среди тех застройщиков, что фигурируют в «дорожной карте» по достройке проблемных объектов Москвы, одним из последних началось банкротство ООО ОЛТЭР — компании, которая в 2008 году на Мытной улице приступила к строительству ЖК Sky House. Сроки его ввода в эксплуатацию неоднократно переносились, и возведение дома не завешено до сих пор. Решение о банкротстве этого застройщика 7 ноября вынес Арбитражный суд Московской области.

Процедура наблюдения

Когда компания не в состоянии выплатить долги всем кредиторам, то вводят процедуру наблюдения. Начинается наблюдение с рассмотрения дела в суде, и длится несколько месяцев. Основной задачей таких действий — сохранить имущество, проанализировать его дела и возможности для возврата к нормальной трудовой деятельности.

Во время процедуры выясняют:

  • возможность наладить финансовые дела;
  • рассчитаться с кредиторами без продаж оборудования, помещений;
  • возобновить деятельность.

Компания некоторое время имеет возможность продолжать вести дела, без необходимости проводить выплаты.

В ходе обычной работы застройщика выясняют:

  1. Положение компании, финансовое положение, проверяют активы.
  2. Устанавливают возможности возвращения платежеспособности.
  3. Разрабатывают план мероприятий по возражению номинального функционирования и платежеспособности.
  4. Устанавливают реальные сроки для восстановления.
  5. Проводят полный анализ работы компании и устанавливают причины финансового краха.
  6. Принимают решения в отношении дальнейшей судьбы застройщика.

Арбитражный суд определяет временного управляющего. В его обязанности входит контролировать процесс наблюдения.

Также в ходе работы составляют список всех кредиторов и требований. Это нужно сделать в период 30 дней со дня объявления по СМИ о банкротстве.

Если в ходе наблюдения было найдены возможности погашения долгов без суда, то данное заявление о банкротстве аннулируется и застройщик продолжает свою работу в обычном режиме. Если таких варрантов не предусмотрено, то дело оправляют в арбитражный суд.

Защита дольщика при банкротстве застройщика

Выпла­чи­вая денеж­ный взнос, соглас­но дого­во­ру, заклю­чен­но­му с застрой­щи­ком, доль­щик фак­ти­че­ски явля­ет­ся его кре­ди­то­ром, с той раз­ни­цей, что вза­мен он рас­счи­ты­ва­ет полу­чить не день­ги с про­цен­та­ми, а жилую пло­щадь. К сожа­ле­нию, его чая­ния осу­ществ­ля­ют­ся дале­ко не всегда.

Читать еще:  Как вернуть страховку по кредиту в Хоум Кредит банке

При­ня­тый в 2004г. закон N 214-ФЗ о доле­вом уча­стии частич­но защи­тил дольщика:

  • от «серых» хит­ро­ум­ных схем, при кото­рых про­из­во­ди­лось неле­галь­ное взи­ма­ние денег за квар­ти­ру, а сама квар­ти­ра нигде в доку­мен­тах не фигу­ри­ро­ва­ла как кон­крет­ный объ­ект : цель такой схе­мы – двой­ные продажи;
  • необос­но­ван­но­го завы­ше­ния цены;
  • неогра­ни­чен­но­го сро­ка строительства.

Одна­ко закон о доле­вом уча­стии никак не защи­ща­ет доль­щи­ка от банк­рот­ства застройщика.

Страхование ответственности застройщика

Начи­ная с 1‑го янва­ря 2014 г., был при­нят закон об обя­за­тель­ном стра­хо­ва­нии в доле­вом строительстве.

страхование ответственности застройщика

Стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка защи­ща­ет доль­щи­ка от банк­рот­ства застройщика

Сре­ди трех вари­ан­тов стра­хов­ки самая попу­ляр­ная – стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застройщика:

Если насту­па­ет банк­рот­ство застрой­щи­ка, стра­хо­вая кам­па­ния долж­на воз­ме­стить поте­ри дольщика.

[attention type=red]Закон рас­про­стра­ня­ет­ся лишь на тех, кто всту­пил в доле­вое уча­стие не ранее 2014 г. Для более ран­них участ­ни­ков, а так­же для ЖСК этот закон не дей­ству­ет.[/attention]

Одна­ко может воз­ник­нуть ситу­а­ция, когда стра­хо­вая кам­па­ния физи­че­ски не может выпла­тить стра­хов­ки всем постра­дав­шим и сама ста­но­вит­ся банк­ро­том. При двой­ном банк­рот­стве ответ­ствен­ность перед доль­щи­ка­ми делит­ся поров­ну меж­ду застрой­щи­ком и стра­хо­вой кампанией.

Подача заявления в арбитражный суд

Банк­рот­ство застрой­щи­ка при­зна­ет­ся в том слу­чае, если он боль­ше трех меся­цев не может про­из­ве­сти обя­за­тель­ные пла­те­жи кре­ди­то­ру в раз­ме­ре свы­ше 300 000 руб.

Что­бы при­знать его банк­ро­том, необ­хо­ди­ма про­це­ду­ра наблюдения.

Поку­па­тель квар­ти­ры в тече­ние меся­ца с момен­та воз­буж­де­ния дела о банк­рот­стве застрой­щи­ка может напи­сать заяв­ле­ние в арбит­раж­ный суд с обос­но­ва­ни­ем сво­их требований.

подача заявления дольщиком

Подать заяв­ле­ние в суд при про­це­ду­ре банк­рот­ства доль­щи­ку необ­хо­ди­мо в тече­ние месяца

Подать заяв­ле­ние нуж­но обя­за­тель­но не позд­нее 30 дней – кто не успе­ет, может остать­ся и без денеж­ной ком­пен­са­ции, и без жилья.

В тече­нии двух меся­цев фор­ми­ру­ют­ся реест­ры тре­бо­ва­ний кредиторов.

Суд рас­смат­ри­ва­ет в первую оче­редь заяв­ле­ния тех участ­ни­ков, у кото­рых име­ет­ся дого­вор с пра­вом при­об­ре­те­ния жилья, заклю­чен­ный с застрой­щи­ком, и выпол­нив­ших в срок все свои обязательства.

К заяв­ле­нию в арбит­раж­ный суд долж­ны быть при­ло­же­ны как сам дого­вор, так и доку­мент, под­твер­жда­ю­щий отсут­ствие дол­га по договору.

Процедура банкротства застройщика

При­ме­ча­тель­но то, что в поль­зу доль­щи­ков в закон N 127-ФЗ о банк­рот­стве был вве­ден в IX гла­ву пара­граф § 7 с важ­ны­ми дополнениями:

процедура банкротства застройщика

  • поми­мо денеж­ных тре­бо­ва­ний, кото­рые ранее были един­ствен­но воз­мож­ной пре­тен­зи­ей, доль­щик име­ет пра­во потре­бо­вать от застрой­щи­ка при­чи­та­ю­щу­ю­ся ему квартиру;
  • тре­бо­ва­ния всех участ­ни­ков отныне поме­ща­ют­ся в два реестра:
    • реестр кре­ди­то­ров – заяв­ле­ния тех, кто жела­ет вер­нуть деньги;
    • реестр участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства, жела­ю­щих полу­чить жилье.

    Перед пода­чей заяв­ле­ния доль­щик дол­жен опре­де­лить­ся с выбо­ром реест­ра, так как в про­цес­се судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства поме­нять его может быть сложно.

    Тео­ре­ти­че­ски про­це­ду­ра банк­рот­ства выгля­дит вро­де бы неслож­ной, но в реаль­но­сти она запус­ка­ет­ся с боль­шим тру­дом, так как полу­ча­ет­ся, что мало кто заин­те­ре­со­ван в банк­рот­стве застрой­щи­ка, даже упол­но­мо­чен­ные орга­ны, вынуж­ден­ные ини­ци­и­ро­вать это про­цесс, и как ни стран­но, сами обма­ну­тые дольщики.

    Обыч­ные дела о банк­рот­стве с чисто денеж­ны­ми тре­бо­ва­ни­я­ми кре­ди­то­ров реша­ют­ся легче.

    В делах о банк­рот­стве застрой­щи­ка про­ис­хо­дит посто­ян­ная пута­ни­ца и сдви­ги в реест­ре долж­ни­ков из-за при­о­ри­те­та одних кре­ди­то­ров перед дру­ги­ми. В ито­ге про­це­ду­ра воз­вра­та дол­гов в поряд­ке оче­ред­но­сти затя­ги­ва­ет­ся надолго.

    Льготы дольщика при банкротстве застройщика

    Пара­граф § 7 IX‑й гла­вы зако­на о банк­рот­стве преду­смат­ри­ва­ет целый ряд льгот для доль­щи­ка. В част­но­сти, при­зна­ет­ся при­о­ри­тет доль­щи­ков перед дру­ги­ми кон­курс­ны­ми кредиторами.

    Теперь раз­бе­рем­ся, кто такие кон­курс­ные кре­ди­то­ры. Гово­ря про­ще – это люди, кото­рые пре­тен­ду­ют на воз­врат дол­гов, и упол­но­мо­чен­ные орга­ны долж­ны их рас­пре­де­лить по очереди.

    льготы дольщика при банкротстве застройщика

    Доль­щик при банк­рот­стве име­ет при­о­ри­тет перед дру­ги­ми кре­ди­то­ра­ми чет­вер­той очереди.

    В про­це­ду­ре банк­рот­ства суще­ству­ют четы­ре оче­ре­ди кредиторов:

    1. В пер­вой оче­ре­ди – те, кому поло­же­на ком­пен­са­ция за при­чи­не­ние вре­да для жиз­ни или здоровья:
      • напри­мер, рабо­че­му, погиб­ше­му на строй­ке или став­ше­му инвалидом;
      • про­хо­же­му, кото­ро­му на голо­ву сбро­си­ли стро­и­тель­ный мусор и т.д.
    2. Во вто­рой оче­ре­ди – те, у кого заклю­чен тру­до­вой дого­вор с застрой­щи­ком (рабо­чие, масте­ра, инже­не­ры, архи­тек­то­ры и т.д.).
    3. В тре­тьей оче­ре­ди – участ­ни­ки доле­во­го стро­и­тель­ства, то есть дольщики.
    4. В чет­вер­той – все осталь­ные кре­ди­то­ры (под­ряд­чи­ки, упол­но­мо­чен­ные орга­ны, бан­ки и т.д.).

    Таким обра­зом, несмот­ря на льго­ты, доль­щи­ки – лишь тре­тьи в очереди.

    Упол­но­мо­чен­ные же орга­ны, воз­буж­да­ю­щие про­це­ду­ру о банк­рот­стве – вооб­ще послед­ние: теперь поня­тен их малый инте­рес в ини­ци­и­ро­ва­нии подоб­ных про­цес­сов. Вот такое вот противоречие.

    В пара­гра­фе § 7 есть так­же льго­ты о пере­да­че доль­щи­кам жилых поме­ще­ний при завер­шен­ном и неза­вер­шен­ном строительстве:

    • Если зда­ние постро­е­но, то квар­ти­ры про­сто рас­пре­де­ля­ют­ся меж­ду участ­ни­ка­ми доле­во­го строительства.
    • Если стро­и­тель­ство не завер­ше­но, то доль­щи­ки име­ют пра­во обра­зо­вать жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив для завер­ше­ния стро­и­тель­ства за свой счет.

    Передача незавершенного строительства

    передача незавершенного строительства

    Один из вари­ан­тов при неза­вер­шен­ном стро­и­тель­стве — созда­ние доль­щи­ка­ми ЖСК и достра­и­ва­ние сво­и­ми силами.

    В пере­да­че неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства есть так­же свои трудности:

    • Не все доль­щи­ки выдви­га­ют тре­бо­ва­ния о полу­че­нии квар­тир, поло­ви­на может нахо­дить­ся в реест­ре кре­ди­то­ров, то есть тре­бо­вать воз­вра­та денег.
    • Пере­да­ча неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства про­из­во­дит­ся, если сто­и­мость соб­ствен­но­сти застрой­щи­ка (это – недо­стро­ен­ный объ­ект вме­сте с земель­ным участ­ком) не боль­ше 5 % всех сум­мар­ных тре­бо­ва­ний участ­ни­ков стро­и­тель­ства, либо при допла­те недо­ста­ю­щих до 5 % средств на депо­зит арбит­раж­но­го суда.
    • Если иму­ще­ства долж­ни­ка не хва­та­ет на пла­те­жи кре­ди­то­рам пер­вой-вто­рой оче­ре­ди, чле­ны ЖСК долж­ны вне­сти на депо­зит арбит­раж­но­го суда сум­му, покры­ва­ю­щую эту раз­ни­цу, но не более 10 % сто­и­мо­сти всех прав застрой­щи­ка на земель­ный уча­сток и стро­и­тель­ный объект.

    Хоть про­це­ду­ра банк­рот­ства застрой­щи­ка идет с про­во­лоч­ка­ми, и недо­стро­ен­ных домов до сих пор мно­го, воз все же мед­лен­но, со скри­пом, но дви­жет­ся, и доль­щи­ки в кон­це кон­цов полу­ча­ют свои квар­ти­ры. Ведь прав­да на их сто­роне, а вла­сти и стро­и­тель­ные фир­мы не хотят терять лицо, ведь в сле­ду­ю­щий раз им уже не поверят.

    Видео: Что делать при банк­рот­стве застройщика

    Как действовать дольщикам в случае банкротства строительной компании?

    Банкротство застройщика

    Информирование дольщиков о том, что строительная компания признана несостоятельной, входит в обязанности арбитражного управляющего. Этот специалист должен разослать людям уведомления по почте. Кроме того, сведения о банкротстве застройщика публикуются в газете «Коммерсантъ». Еще один способ узнать о результатах рассмотрения дела – зайти на сайт арбитражного суда и ввести реквизиты строительной организации (ОГРН либо ИНН) в разделе «Картотека дел».

    Затем дольщику предстоит определиться, что он хочет получить: деньги или квартиру. Для этого покупатель должен обратиться к назначенному судом управляющему с просьбой включить информацию о себе в реестр требований. Заявить о своих правах необходимо в трехмесячный срок: один месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства.

    Если дольщик принимает решение вернуть деньги, ему придется отказаться от ДДУ, то есть от претензий на недвижимость. В этом случае данные заявителя будут включены в «Реестр требований участников строительства».

    Размер возмещения определяется независимым оценщиком, услуги которого оплачиваются из средств застройщика. В ситуации, когда сроки сдачи объекта уже истекли, можно дополнительно затребовать неустойку. После продажи имущества строительной компании соответствующая сумма дольщику будет компенсирована (разумеется, в порядке очереди).

    Если дольщик настаивает на получении жилья, его данные вносятся в «Реестр требований о передаче помещений». Здесь возможны варианты:

    • В тех случаях, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, у человека есть все шансы получить причитающуюся ему по договору квартиру.
    • В ситуации, когда строительство МКД не завершено, дольщики вправе организовать ЖСК и заняться достройкой самостоятельно либо привлечь к процессу другого подрядчика. Но поскольку это довольно сложный и небыстрый процесс, большинство покупателей выбирает материальную компенсацию.

    Сложно сказать, что для дольщика предпочтительнее: требовать возврата средств или дожидаться жилья. Каждая ситуация индивидуальна и требует комплексного юридического анализа

    Что делать дольщику при банкротстве застройщика

    Выплата денежной компенсацииЧто делать дольщику при наступлении банкротства застройщика при долевом строительстве? В течение пяти дней после того, как была начата процедура признания строительной фирмы банкротом, всех дольщиков обязаны уведомить об этом. Им будут направлены соответствующие уведомления.

    В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:

    • письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
    • требование о передаче квартиры в его собственность.

    Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.

    На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.

    Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).

    Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.

    Если создается ЖСК

    Каждый объект строительства в случае, если из-за банкротства застройщика его возведение не было завершено, становится основой для создания ЖСК. В этом правиле есть два исключения:

    • — Если застройщик изначально проводил мошенническую деятельность и одну и ту же квартиру продавал сразу нескольким дольщикам — создать ЖСК не выйдет;
    • — Ни о каком ЖСК не будет идти речи и тогда, когда весь построенный дом представляет собой котлован с тоскливо торчащими из него сваями – здесь все решается только возвратом денег.

    Но если нет никаких мешающих созданию ЖСК причин и судебная инстанция удовлетворяет такое требование дольщиков, то в распоряжение нового ЖСК передается земельный участок и недоведенная до завершения постройка. Далее ЖСК выступает как заказчик проведения работ и заключает соответствующие договора с другими застройщиками.

    Вероятнее всего, что вступившие в ЖСК дольщики будут вынуждены раскошелиться на дополнительные расходы, связанные и с постройкой, и с выплатами компенсаций не захотевшим вступать в ЖСК дольщикам. И устав нового ЖСК должен содержать конкретное упоминание о том, какие именно средства должны быть внесены каждым пайщиком на то, чтобы дом был достроен.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector