Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП.

img

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
  • документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
  • документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
  • единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Доверяй, но проверяй: что должно быть в договоре?

Заключение договора купли-продажи дома или квартиры — крупное событие. На сделку уходят миллионы, поэтому важно все досконально проверить. Убедитесь, что в вашем документе прописаны:

  • Предмет договора. Необходимо указать, что именно продается (квартира, дом, здание, гараж, дача и т. д.), адрес недвижимого имущества, год постройки, этажность и другие технические характеристики, которые помогают однозначно определить объект.
  • Стороны, участвующие в заключении сделки. В бумаге указываются полные данные и реквизиты продавца и покупателя, не только Ф.И.О., но и место проживания (прописки), даты рождения и т. д. Если в сделке участвует больше двух человек, нужно проверить, что в документе указаны данные всех собственников и покупателей.
  • Точная цена недвижимости. Она должна быть обязательно указана в рублях. Если вы решили получить деньги в другой валюте, в договоре должна быть прописана сумма в рублях по курсу Центробанка на момент его заключения.
  • Условия оплаты. Особенно это важно, если деньги передаются частями. Весь порядок действий покупателя необходимо прописать в договоре.
  • Условия расторжения договора. Многие опускают этот пункт, а зря. Его наличие может помочь вернуть деньги, если по какой-то причине выяснится, что сделка была незаконная.
  • Условия освобождения недвижимости. Важно, чтобы в договоре купли-продажи недвижимости были правила выписки (когда будут выписаны текущие жильцы) и физического освобождения квартиры (когда будут вывезены все вещи).

На последний пункт обращайте особое внимание. Существуют ситуации, при которых можно купить квартиру «вместе с жильцом», например, если приобрести долю у одного из бывших супругов. В этом случае второй человек также может пользоваться квадратными метрами. Такое же право есть у тех, кто снимает жилье официально по договору: новый собственник становится арендодателем.

Читать еще:  Заявления об отмене обеспечительных мер по гражданским делам

Сдача и приемка работ по договору стройподряда

Сдать и принять объект по договору — это взаимная обязанность сторон. Соответственно, в договоре должно быть четко определено, в какой срок и в каком порядке осуществляется приемка и сдача работ в целом, а также отдельного этапа.

После принятия работ риск случайной гибели или повреждения переходит к заказчику. Такие же правовые последствия возникают после принятия отдельного этапа работ, то есть заказчик несет ответственность, например, за уничтожение результата конкретных работ.

Процесс сдачи и приемки работ в случае, когда недостатки не были обнаружены, заканчивается подписанием акта. Данный документ подписывается обеими сторонами соглашения.

При обнаружении недостатков, которые препятствуют использованию построенного объекта в целях, предусмотренных договором, заказчик должен сообщить об этом подрядчику. Если подрядчик не имеет возможности устранить их, то заказчик имеет право не принимать работы. В случае необоснованного отказа заказчика от приемки объекта – у подрядчика, в соответствии с п.4 ст. 753 ГК РФ, существует право подписания одностороннего акта.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Читать еще:  Как оформить приказ на отпуск по уходу за ребенком

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту. Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

А может ли Покупатель вернуть аванс или задаток, который он внес за квартиру, если он передумал ее покупать? Что ему нужно для этого предусмотреть? Об этом – в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Цены на профессиональное составление договоров

* Стоимость может быть отличной от указанной, в случае составления следующих договоров: внешнеэкономического (ВЭД), в сфере интеллектуальной собственности, смешанного, об инвестиционной деятельности. С согласования руководителя отдела юридического консалтинга может быть предоставлена дополнительная скидка.

Если Вам актуален вопрос составления индивидуального проекта договора и Вы считаете необходимым обратиться за помощью к проверенным юристам, оставьте заявку на нашем сайте – мы свяжемся с Вами с ближайшее время и ответим на все возникшие вопросы. Гарантируем выполнение работ и окупаемость цены наших услуг в короткие сроки.

Отличия профессионального составления договоров от скачивания шаблона из Интернета

В судебной практике часто встречаются споры, вытекающие из-за первоначально юридически неправильно оформленного соглашения между сторонами. Приводит к подобному исходу использование готового шаблона, скачанного из Интернета, или документа, разработанного без учета индивидуальных потребностей клиента, в том числе созданного с помощью специальных конструкторов.

Читать еще:  Болезнь Альцгеймера и прочие виды деменции

Хотя шаблонная документация призвана быть гибкой и подходить под многие случаи применения, в реальной жизни заинтересованные стороны сталкиваются с рядом проблем. Неучтенные особенности субъектов предпринимательской деятельности, не продуманные условия действия правоотношений при возникновении нестандартных ситуаций, не проработанные спорные вопросы, дающие основания для использования «лазеек» контрагентом, что может негативно сказываться на функционировании бизнеса, в том числе вести к потере денег, времени и сил на дальнейшие прения сторон. В сравнении с указанными издержками цена на услуги по составлению договора кажется уже не такой высокой.

Самостоятельное составление договоров: возможные последствия

Составление неграмотного договора для использования в предпринимательской или иной деятельности может привести к следующим неблагоприятным последствиям:

  • признание договора незаключенным. Ошибки в основных пунктах – повод признать его недействительным. Стороны возвращают полученные ценности в денежной или натуральной форме;
  • если обязанности сторон отражены не в полной мере, есть риск не получить от контрагента нужного результата;
  • некоторые нарушения влекут дополнительные налоговые расходы по контрактам для каждого участника сделки.

Во избежание негативных эффектов и совершения сделки без рисков и потерь требуется понимание основ законодательства и знание порядка его применения на практике. Факторы риска также можно предотвратить при обращении к юристу за услугами по составлению договора, который сможет учесть все грани бизнес-процессов клиента.

С какого момента договор вступает в силу

Договор вступает в силу после регистрации перехода права собственности на квартиру, дом или коттедж в Росреестре. В день сделки юридические документы передают в регистрационную палату – единственный орган, имеющий такие полномочия.

Существует несколько способов передать документы:

самостоятельно – непосредственно в Росреестр или в МФЦ, в присутствии обеих сторон сделки;

с помощью сотрудника агентства недвижимости или коммерческого регистратора, представителя сторонней организации (и в первом, и во втором случае обе стороны оформляют доверенность на право представлять их интересы в государственных и муниципальных органах);

с помощью нотариальной конторы (регистрация права собственности часто входит в базовый перечень услуг).

Срок регистрации нотариального договора купли-продажи по закону составляет 3 дня, ипотечного – 5 дней, простого письменного – 10 дней. Если документы подают через МФЦ, к этим срокам прибавляют еще 2 «курьерских» дня. Есть возможность зарегистрировать сделку и в электронной форме, однако этот вариант не подходит, если в дальнейшем понадобится бумажная справка со штампом Росреестра.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector