Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

img

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

Почему встречные покупки распространены

У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии.

Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена. Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос.

Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух. Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Если с ними не работать, шанс продать квартиру уменьшится на 80%.

Отказаться от участия в сделке со встречной покупкой — уменьшить шанс продажи квартиры на 80%

Как распределить имущественный вычет между родителями и детьми

Если квартира, дом, земельный участок или другая жилая недвижимость зарегистрирована на семью, включая обоих родителей и детей, можно получить имущественный вычет за детей.

Увеличить свою долю могут как оба родителя, так и один. Как распределится вычет и кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое вместе с остальными документами подается в налоговую инспекцию.

Дополнительно прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в распределении долей.

Основание: письма Минфина РФ от 14 марта 2013 N 03-04-05/7-223, 05 июля 2012 N 03-04-05/5-845, 04 июля 2012 N 03-04-05/5-841, 03 июля 2012 N 03-04-05/5-822, 01 февраля 2012 N 03-04-05/5-101.

Получить имущественный вычет за ребенка можно и в том случае, если квартира оформлена на родителя, ребенка и другого родственника.

Подобная ситуация рассмотрена в письме Минфина РФ от 06 июня 2012 N 03-04-05/9-690.

Главное, помните: увеличить свой вычет можно лишь в пределах 2 млн рублей.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Пример:

Семейная пара приобрела квартиру за 4 млн рублей и оформила ее в общую долевую собственность со своими двумя детьми. Каждому члену семьи, как собственнику 25% квартиры, причитается по 1 млн рублей имущественного вычета.

Так как дети еще несовершеннолетние, супруги приняли решение распределить детские доли на себя – по доле на каждого родителя. В итоге взрослые вернут по 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн рублей).

Пример:

Вы купили квартиру за 3 млн рублей и оформили ее на себя, свою маму и своего несовершеннолетнего сына. Каждый собственник владеет 1/3 квартиры и может получить имущественный вычет в пределах этой доли.

Но ваш ребенок не имеет доходов и не платит НДФЛ. В этом случае вы можете увеличить свою долю за счет доли сына и вернуть 260 тыс. рублей НДФЛ (13% х 2 млн рублей).

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
  • Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
  • Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
  • Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
  • Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к нотариусу.

Оформить право собственности квартиры на ребенка

Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Читать еще:  Взыскание ущерба с виновника ДТП

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства. Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания. Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи. А завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробнее о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Как купить ребенку квартиру и зарегистрировать право собственности

Как купить ребенку квартиру

Конечно вы можете купить ребенку квартиру, а почему нет!

И оформить право собственности именно на ребенка.

Тогда возникает вопрос, участвует ли ребенок в сделке и каким образом.

Ребенок приобретает полную дееспособность по достижению восемнадцатилетия.
До этого времени в его пользу действуют законные представители :

  • родители, отец или мать
  • опекуны
  • усыновители

Порядок оформления недвижимости на малолетних детей

Малолетними детьми признаются дети, не достигшие 14 лет. Они полностью недееспособны и не участвуют в сделке купли-продажи. В их интересах действует законный представитель.

Но законный представитель должен иметь на руках свидетельство о рождении, как подтверждение законных прав родителя или решение суда о назначении опекуна.

  • В договорах, соглашениях и расписках фигурирует ребенок как Покупатель, в лице законного представителя.

Пакет документов для Росреестра дополняется копией свидетельства о рождении.

Присутствие ребенка до 14 лет при заключении сделки и в Росреестре, при подаче заявления о регистрации права собственности, не нужно!

Договор покупки квартиры на несовершеннолетнего не требует обязательного удостоверения у нотариуса, в отличии от договора продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.

Порядок оформления на детей, старше 14 лет

Ребенок старше 14 лет участвует в сделке самостоятельно, но с разрешения родителей или опекунов.

  • В договорах, соглашениях и расписках фигурирует ребенок как Покупатель, с согласия законного представителя.
  • Ребенок подписывает договоры, соглашения и расписки, а так же заявление о регистрации права собственности в Росреестре.
  • Ребенок в обязательном порядке должен иметь паспорт.
  • Получает зарегистрированные документы из Рсреестра он самостоятельно, в присутствии законного представителя.

Как купить ребенку квартиру. Регистрация права собственности

Регистрация права собственности на ребенка, впрочем как и взрослого, осуществляется в Росреестре, и в ЕГРН вносится запись о ребенке, как владельце квартиры.

Госпошлина оплачивается такая же, как на взрослого. Подробнее > > >

Срок регистрации не более 10 рабочих дней.

Документы можно подать через МФЦ.

Как купить ребенку квартиру. Правовые последствия сделки

Покупая ребенку квартиру, вы должны понимать:

  • До наступления совершеннолетия продажа квартиры возможна только с разрешения органов Опеки и попечительства и по заявлению обоих родителей
  • По достижению совершеннолетия ребенок будет распоряжаться квартирой по своему усмотрению

Покупка квартиры/доли для ребенка в ипотеку

В случае, когда Вы применяете для оплаты покупки жилья бюджетные сертификаты и субсидии, которые требуют выделение долей детям, и кредитные средства, то необходимо получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог детской доли в банк.
Иначе Росреестр откажет в регистрации.

Для этого получите в банке письмо для Органа опеки и попечительства и подайте его, вместе с заявлением в это учреждение. Можно это сделать через МФЦ, но это по времени будет дольше.

Прием заявлений в Органе опеки и попечительства осуществляется по графику, уточните.

Далеко не каждый банк разрешает оформление прав собственности на детей. Уточните это заранее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Читайте новые статьи

  • Как получить информацию о недвижимости из Росреестра бесплатно 12/10/2021
  • Материнский капитал без долей 14/07/2021
  • Выделение доли ребенку по материнскому капиталу 13/07/2021
  • У кого выгоднее покупать квартиру 11/06/2021
  • Документы от собственника для продажи квартиры 08/06/2021
  • Требуют нотариальное соглашение 07/06/2021
  • Как восстановить документы на недвижимость 02/06/2021
Читать еще:  Как усыновить ребенка. Инструкция к действиям

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

  1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
    С уважением Семахина Н.И.
    _
  2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
    _
  3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
    Татьяна Бараева
    _
    4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
    Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
    Оксана, Приморский край
    _
    5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
    Александр., Крым
    _


7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Пошаговая инструкция

  1. Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал. Обращаем внимание, что в 2021 году сертификаты на маткапитал автоматически присылают на Госуслуги без всяких заявлений.
  2. Подготовьте все необходимые документы.
  3. Выберете понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.
  4. Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть — оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).
  5. Зарегистрируйте сделку в МФЦ.
  6. Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.
Читать еще:  Жалоба в соцзащиту образец

Правила и условия покупки

— Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.

Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.

Документы

Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2021 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы:

    Паспорта участников сделки

Как составить договор

Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.

— В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.

Тонкости процедуры

особенности сделок с недвижимостью с участием детей

Согласно законодательству, если одной из сторон сделки с недвижимостью выступает лицо, не достигшее 14 лет, подписание договора на переход прав собственности (купля-продажа, дарение) осуществляется его родителем или опекуном. Этот факт фиксируется в договоре.

После 14 лет и до совершеннолетия подростки подписывают документы самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Исключением может служить признание судом т.н. эмансипации несовершеннолетних старше 16 лет, в случае их объективной самостоятельности (финансовое обеспечение личных нужд, создание семьи и т.п.). Если суд и опека определяют таких граждан дееспособными, они могут совершать любые действия с недвижимостью, без привлечения кого бы то ни было.

В остальном все этапы процедуры, включая подготовку документов, проводятся по общепризнанному алгоритму. Специфика сделок (оформление имущества на ребенка, который еще не может сам зарабатывать) не влияет на принцип и размер налогообложения при их свершении. Частично сэкономить удастся лишь, если несовершеннолетний имеет инвалидность – в этом случае ему положены льготы при уплате налога на имущество физлиц.

Варианты расчетов при покупке квартиры с маткапиталом и процедура оформления сделки

Средства маткапитала можно использовать в качестве частичной оплаты за квартиру или же в качестве первоначального взноса. В случае второго варианта потребуются учесть дополнительные ограничения и шаги в процедуре оформления сделки.

Материнский капитал можно направлять на улучшение жилищных условий как совместно с собственными средствами, так и с привлечением ипотеки.

Также деньгами маткапитала можно погасить действующий жилищный кредит или его часть.

Процедура покупки квартиры с маткапиталом

Если Вы получили сертификат ранее и теперь решили вложить его в недвижимость, необходимо обратиться с заявлением в Пенсионный Фонд. На момент обращения у вас с собой должны быть:

— подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор на приобретение жилья (купли-продажи, ДДУ),

— оформленный кредитный договор, если используете заемные средства,

— документы, подтверждающие право собственности всех членов семьи и детей в том числе (если квартира строится или находится в залоге, потребуется нотариально заверенное обязательство передать детям равные доли после снятия обременения).

Если интересы детей при покупке квартиры за материнский капитал не будут учтены, они смогут оспорить сделку в течение 3 лет по достижении совершеннолетия и вернуть свою долю через суд.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector