Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор служебного найма жилого помещения

Договор служебного найма жилого помещения

Служебный найм жилого помещенияВсе помещения, пригодные с юридической точки зрения для проживания граждан, т.е. жилые помещения, классифицированы в зависимости от целей использования на 4 большие группы. Одна из них – специализированный жилой фонд. Он, в свою очередь, также разделяется на несколько категорий, нас интересуют служебные жилые помещения.

Служебный наем жилого помещения – что это такое?

Этот вид жилья предназначен для тех граждан, которые трудятся в органах государственной власти или местного самоуправления, проходят службу или занимают государственную должность. Подчеркнем, служебные квартиры полагаются тем работникам, которые «по долгу службы» должны жить рядом с местом работы, или периодически переезжать, словом, особый характер их трудовой деятельности создает специфические требования к месту проживания.

На каждом уровне государственной власти (федеральном, субъектном, местного самоуправления) отдельно устанавливаются категории граждан, которые могут претендовать на служебную квартиру.

В качестве основания для предоставления жилья выступает договор служебного найма жилого помещения, заключенный, чаще всего, на срок действия трудового договора нанимателя. Постановление Правительства под номером 42 утверждает примерные варианты договоров служебного найма, которые стороны могут дополнять в рамках действующего законодательства.

Особенности служебного найма жилого помещения

Нанимателем выступает сотрудник, у которого есть право на получение служебной квартиры. А наймодателем будет орган федеральной власти или местного самоуправления. Заключить договор служебного найма невозможно без решения собственника жилья.

Пример: вопрос о предоставлении служебных квартир военнослужащим разрешает Министерство Обороны РФ.

Что является предметом договора найма служебного жилого помещения

Статья под номером 104 Жилищного Кодекса РФ определяет, что служебным жилым помещением может быть только жилой дом или целая квартира, но не части в ней или комната. Безусловно, служебное жилье должно отвечать всем законным нормам, в том числе техническим, санитарно-эпидемиологическим и т.д.

Также квартира должна быть благоустроенной, согласно специфике местности, то есть она должна быть в среднем такая же, как и другие на всей территории субъекта. Если большая часть жилых помещений не снабжена горячим водоснабжением, то и служебная квартира не должна отвечать этим требованиями, чтобы считаться благоустроенной.

При заключении договора служебного найма жилого помещения также обязательно указывают причину сделки, т.е. конкретную трудовую деятельность или срок службы нанимателя, а также записывают его родственников и других лиц, имеющих право проживать в служебном жилье вместе с ним.

Какие права и обязанности сторон договора найма служебного жилья

Правовое положение сторон этого вида найма несколько отличается от аналогичного правового положения лиц, скажем, при социальном найме.

Права и обязанности владельца служебного помещения

Наймодатель по договору найма служебного жилого помещения обязан:

— Освободить соответствующее всем законным требованиям жилое помещение от прав иных лиц и передать его работнику.

— Осуществлять капитальный ремонт, активно облагораживать территорию, готовить жилье надлежащим образом к зиме.

— Предоставить нанимателю полный доступ к коммунальным услугам в том объеме, который привычен на данной местности.

— Предоставить нанимателю аналогичное жилье для временного или постоянного проживания, в случае, если служебная квартира будет нуждаться в ремонте, придет в негодное для проживания состояние.

С другой стороны, наймодатель имеет право требовать своевременной оплаты за проживание с квартиранта, а также требовать расторжения договора, если тот нарушает положения жилищного закона или условия соглашения.

Права и обязанности нанимателя служебного помещения

Обязанности нанимателя естественным образом вытекают из прав наймодателя. Наниматель обязан:

— Своевременно оплачивать проживание в служебном жилом помещении.

— Бережно относиться к предоставленному имуществу, своими силами осуществлять ремонт в установленных законом пределах, вовремя сообщать наймодателю обо всех неисправностях, которые нужно устранить.

— Использовать жилое помещение по назначению.

— На период проведения капремонта предоставить наймодателю доступ к квартире, не мешать ему.

При этом работник может:

— Требовать расторжения договора найма служебного помещения досрочно.

— Использовать имущество в установленных законом случаях и после смены собственника.

Порядок расторжения договора найма служебного жилого помещения

Перечень допустимых причин расторжения договора найма служебного помещения содержится в статьях 83 и 101 Жилищного Кодекса.

Во-первых, как и большинство договоров, стороны могут расторгнуть его в любое время по взаимному соглашению. Во-вторых, наниматель может потребовать расторжения по причинам, даже не связанным с его работой. Он может сам найти себе другое место жительства, и свободен переехать. Конечно, наниматель может требовать расторжения и в судебном порядке.

А вот наймодатель может разорвать сделку только в оговоренных законом случаях. Все они, по большей части, сводятся к нарушению условий проживания со стороны нанимателя или совместно проживающих с ним лиц. Другое основание – разрушение помещения или невозможность его использовать далее в качестве жилого служебного помещения.

Независимо от причины расторжения договора найма служебного помещения наниматель должен освободить помещение в течение трех дней. Если квартиросъемщик отказывается проводить текущий ремонт, а он объективно необходим, то также нужно будет возместить расчетную стоимость такого ремонта.

Читать еще:  Внешнее управление как процедура банкротства

Если же он отказывается съезжать добровольно, то наймодатель может принудить его к освобождению помещения.

Какие есть причины для отказа от сделки служебного найма жилого помещения

Бывает, что собственник не хочет заключать письменный договор, чаще всего, из-за смены владельца помещения. В таком случае необходимо разбирать ситуацию конкретно, учитывая все детали, но по общему правилу это необоснованная причина для отказа от сделки.

Нюансы предоставления жилой площади по договору служебного найма

Владелец помещения определяет его правовую судьбу. Он может принять решение и о его приватизации (см. Как приватизировать служебную квартиру), с учетом профессиональных заслуг работника, выслуги лет и других индивидуальных факторов.

Вместе с тем статус служебного жилого помещения всегда временный. Значит, нужно быть готовым к тому, что в определенный момент квартира будет доступна для аренды по договору социального найма (см. Особенности договора социального найма жилья). Для нанимателя в определенном смысле это хорошо, т.к. у него будет больше прав.

Есть ряд случаев, оговоренных в статье 103 ЖК РФ, когда наниматель вправе продолжать пользоваться квартирой, даже если его трудовые отношения окончены. Нельзя выселить пенсионеров по старости, определенную категорию инвалидов и других лиц (см. Кого могут выселить из неприватизированной квартиры).

Согласно п.13 № 189-ФЗ, без предоставления нового места проживания нельзя выселить малообеспеченных граждан или тех, за кем признана необходимость обеспечения жильем, если их договор служебного найма был заключен до вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, т.е. до 01.03.2015.

Какие права есть у несовершеннолетних при проживании в служебной квартире

— При регистрации ребенка в служебной квартире не нужно уточнять его степень родства.

— Если ребенок родился уже после заключения договора, наниматель может прописать его в квартире самостоятельно, согласие владельца не требуется.

Порядок предоставления служебных жилых помещений по договору найма военнослужащим

15 статья закона «О статусе военнослужащих» закрепляет обязательное предоставление жилья для проживания военному и его семье. Данное правило должно соблюдаться, даже если семья обладает собственной квартирой, но временно переехала в другую местность, т.к. военнослужащий был направлен туда нести службу.

К сожалению, в законе не определено, какое именно жилье в таком случае считается пригодным для проживания, поэтому будет затруднительно привлечь к ответственности недобросовестных собственников.

Существует также вариант заключения особого жилищного договора с военным. О нем говорится в Постановлении Правительства РФ под номером 487 от 4 мая 1999 года. Согласно такому договору военнослужащему должно быть предоставлено жилье в любом случае из различных жилищных фондов. Если нет подходящих вариантов в фонде служебного жилья, тогда будет предоставлено жилье, например, из частного фонда. Государство со своей стороны также компенсирует разницу арендной платы.

30 рабочих дней

1) выявление в запросе на предоставление муниципальной услуги или в представленных документах недостоверной, искаженной или неполной информации, в том числе представление заявителем документов, срок действительности которых на момент поступления в Администрацию района в соответствии с действующим законодательство м истек;

2) подача заявления и документов лицом, не входящим в перечень лиц, установленный законодательство м;

3) непредставление заявителем необходимых документов;

4) текст в запросе на предоставление муниципальной услуги не поддается прочтению либо отсутствует.

Результат оказания услуги

Результатами предоставления муниципальной услуги являются:

1) договор найма жилых помещений специализированн ого жилищного фонда (служебного жилого помещения);

2) отказ в заключении договора найма служебного жилого помещения.

Образец типового договора

Как и другие аналогичные сделки найм помещений оформляют в письменном виде. Кроме наименования документа указывают место и дату подписания. Идентификационные данные сторон указывают полностью. Приводят ссылки на устав (доверенность, приказ), другое подтверждение полномочий ответственного лица представлять интересы собственника недвижимости.

В разделе с точными сведениями о служебном помещении записывают:

  • адрес;
  • общую и жилую площадь.

Вместе с нанимателем перечисляют членов его семьи. Отмечают основания (трудовой контракт, прохождение воинской службы или др.) для временного предоставления жилья и срок действия этого соглашения.

Внимание! Образец договора найма служебного жилого помещения можно загрузить здесь.

Права и обязанности нанимателя

После подписания договора и вселения ответственный квартиросъемщик может пользоваться недвижимостью с учетом установленного целевого назначения. Другие права:

  • проживание после смены собственника;
  • неприкосновенность жилища;
  • возможность расторжения соглашения по собственному усмотрению (без временных ограничений);
  • равноправное с другими соседями пользование коридорами, входными группами, другими общими помещениями (придомовой территорией);
  • регистрация членов семьи по данному адресу;
  • получение специальных льгот и дотаций для оплаты найма.

Полученное жилье наниматель обязан содержать в хорошем санитарном и техническом состоянии самостоятельно либо по договору с исполнителями работ. Подразумевается сохранение (улучшение) эстетических параметров, устранение мелких неисправностей. Запрещены следующие действия:

  • перепланировка с изменением площади и конфигурации отдельных помещений;
  • капитальный ремонт с заменой инженерных сетей;
  • установка оборудования иного типа.
Читать еще:  Как вернуть деньги переведенные на карту мошенника?

В частности, без разрешения собственника нельзя изменить систему обогрева и подготовки горячей воды (газовую на электрическую или другой вариант). Следует соблюдать дополнительные правила, установленные местными законодательными органами. Муниципалитет вправе запретить монтаж кондиционеров и застекление балконов на фасадах, чтобы не ухудшать внешний вид зданий.

  • своевременная оплата коммунальных услуг и пользования в соответствии с условиями договора найма служебного жилого помещения;
  • предоставление свободного доступа ответственным сотрудникам управляющей компании (УК) и наймодателя для плановых и оперативных осмотров;
  • соблюдение законных интересов соседей (правил совместного проживания в многоквартирном доме);
  • погашение задолженностей по квартплате перед выселением;
  • выполнение установленного срока и порядка переезда с передачей помещений владельцу по акту.

Отдельно следует рассмотреть обязательства целевого использования. Наниматель не вправе использовать недвижимость для организации:

  • производства;
  • склада;
  • коммерческих услуг.

Нельзя выполнять следующие действия с помещениями:

  • сдавать в аренду;
  • оформлять в залог для получения кредита;
  • передавать в качестве подарка или продавать.

Важно! Запрещены любые операции с отчуждением имущества настоящего собственника. Его права подтверждены записью в базе данных «Росреестра», поэтому осуществить подобные сделки на законных основаниях невозможно.

Права и обязанности членов семьи

Перечисленные выше правила распространяются не только на ответственного нанимателя. Обязательства по договор найма служебного жилого помещения должны выполнять члены его семьи. В частности, необходимо соблюдать законные интересы соседей по сохранению тишины в ночное время.

Право на прописку имеют все члены семьи, указанные в договоре. Без согласия собственника можно регистрировать несовершеннолетних детей по адресу места жительства родителей (близких родственников).

Если трудовой контракт расторгнут, сохраняется возможность последующего (временного) проживания в помещениях:

  • пенсионеров;
  • членов семьи погибшего при выполнении служебных обязанностей военнослужащего (сотрудника силовых и правоохранительных органов);
  • работников, получивших инвалидность (1 или 2 ст.);
  • несовершеннолетних детей.

Решение о продлении срока выезда принимают в ходе судебного разбирательства. Для принятия определенного решения учитывают реальное материальное положение. Отсрочку не предоставляют, если у заявителя иска есть другая жилая недвижимость в собственности.

К сведению! Если во время действия договора недвижимость передана муниципалитету, жильцы заключают стандартное соглашение социального найма. В это ситуации они могут участвовать в последующей процедуре приватизации квартиры (доли) на общих основаниях.

Права и обязанности собственника

Владелец служебной жилой недвижимости заинтересован в сохранении потребительских параметров (ценности) своего имущества. Наймодатель вправе требовать выполнение рассмотренных обязательств нанимателем и членами его семьи. Без согласования с ними может продавать и безвозмездно передавать свою собственность.

По типовому договору найма служебного жилого помещения наймодатель обязуется в определенный срок предоставить недвижимость в пользование. Законом не установлены минимальные размеры площади. Обычно применяют правила, утвержденные территориальными законодательными органами. Однако необходимо соответствие действующим санитарным нормативам и обеспечение стандартными инженерными системами (отопление, водопровод, электроснабжение).

Если для капитального ремонта необходимо отселение, собственник предоставляет альтернативное жилье. Аналогичные решения принимают при плановом сносе, а также в случае признания здания непригодным для нормальной эксплуатации.

Важно! О расторжении соглашения собственник обязан предупредить в письменной форме заблаговременно (не менее чем за месяц до соответствующего события).

Права и обязанности наймодателя

  1. Наймодатель передает нанимателю жилое помещение в соответствии с договором и предоставляет ему доступ ко всем возможным коммунальным услугам. Кроме того, недвижимость должна быть свободна от всех прав на нее других лиц.
  2. В обязанности наймодателя вменяется проведение капремонта жилья, облагораживание и очищение близлежащей территории и ремонт общего имущества.
  3. В случае ухудшения или разрушения строения, а также на время капремонта наймодатель должен предоставить нанимателю и его семье другое место жительства, отвечающее всем установленным стандартам.
  4. Наймодатель имеет полное право требовать от квартиросъемщика своевременной оплаты аренды и предоставленных услуг, а также соблюдения правил общежития и всех обязательств.

Договор на поднаём жилья

соглашение

Договор найма и поднайма помещений различаются только собственником недвижимости.

Наём заключается частным лицом, т.е. собственником квартиры или его доверенным лицом. Поднаём заключается муниципальной организацией.

Основное на что следует обращать внимание при оформлении договора найма жилья военнослужащим, это документы на квартиру. Обязательно проверьте право собственности на квартиру. Если же квартира сдаётся не хозяином квартиры, а по доверенности, обратите внимание на её срок. Если срок доверенности истёк, договор, заключённый с доверенным лицом, может быть признан недействительным. Кроме того, если оговорен срок аренды жилплощади более 11 месяцев, то предусмотрена регистрация договора найма жилья военным.

Если договорные отношения признают недействительными, то будет недоступна компенсация за аренду жилья военнослужащим, предусмотренная за поднаём жилых помещений. Кроме того, придётся искать другую квартиру и снова заключать договор, в соответствии со всеми юридическими требованиями.

Как оформить договорные отношения

Для оформления договора поднайма жилья военнослужащим лучше всего обратиться к специалисту. Обращение к непроверенным риелторским агентствам в незнакомом вам населённом пункте может привести к серьёзным жилищным неприятностям. Следует помнить, что договор найма заключается в обязательной письменной форме, предусмотренной законодательством.

Читать еще:  Двусторонний и трехсторонний договор переуступки долга

Кроме того, передавая деньги, обязательно потребуйте от хозяина квартиры или доверенного лица (если у последнего имеется на этого право) написать расписку, это поможет избежать возможных неприятностей.

договорные отношение

Форма договора поднайма жилья в Москве военнослужащим, такая же, как и везде, отличается только суммой, положенной при выплате. Так называемые квартирные деньги военным на оплату аренды жилплощади.

Компенсация или возмещение расходов

Оплата за поднаём жилья военнослужащим, положенная в качестве компенсации, рассчитывается из той суммы, что оговорена заключённым договором аренды. Однако Правительством РФ были определены размеры максимальной суммы выплаты, которые на сегодняшний день составляют:

  1. 15 000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге,
  2. 3 600 рублей в других районных центрах и городах,
  3. 2 700 рублей в остальных населённых пунктах.

Этот размер может быть увеличен на 50% если:

  • с нанимателем жилья проживает трое и более человек, являющихся членами семьи,
  • семья умершего военного состоит из 4-х и более человек.

Компенсация рассчитывается со дня найма (поднайма) помещения. Основанием для выплаты служит рапорт, где указываются:

  • дата прибытия на место прохождения службы,
  • состав членов семьи и дату их прибытия,
  • дата заключения договорных отношений,
  • размер оплаты за жилье.

Кроме того, этим же рапортом военный должен взять на себя обязательство сообщить руководству о прекращении права на получение компенсации, или получение ее в повышенных размерах.

Для получения компенсации необходимо будет представить следующие документы:

  • ксерокопия документа на наём или поднаём жилого помещения,
  • справку о составе семьи, она предоставляется воинской организацией,
  • выписку из приказа о зачислении в списки личного состава,
  • ксерокопии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи, на которых начисляется компенсация. В документах непременно должны быть отметки о регистрации или прибытии по месту жительства.
Условия выплаты компенсации

Если же у него имеется комната в общежитии, которая соответствует установленным нормам жилплощади, скорее всего в выплате компенсации будет отказано.

Для того чтобы этого избежать следует официально отказаться от предоставленных квадратных метров до оформления договора, тогда можно будет претендовать на компенсацию.

Компенсация, выплачиваемая государством одна из социальных мер по поддержке военного и членов семьи. Эта мера позволяет в значительной степени сэкономить семейный бюджет.

Основания для расторжения

Смена хозяина жилого помещения, переданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в его пользу. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.

Расторжение договора найма

Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях:

  • использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
  • ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
  • неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд;
  • уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.

Могут быть и другие основания для расторжения договора найма, но они должны быть указаны в документе и обговорены сторонами.

Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:

  • собственник не предоставил жильё или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
  • в квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и о них не знал наниматель;
  • наймодатель не проводит ремонт в срок, прописанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
  • жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.

Видео, в котором рассказывается правила найма жилого дома.

Бланк договора коммерческого найма жилого помещения (правила заполнения бланка).

Коммерческий наем жилой площади можно отнести также к соглашению, в котором указывается то, что лицо, которое является собственником помещения (собственник), должно передать другому лицу по договору (нанимателю), жилое помещение на коммерческой основе за обусловленную денежную оплату за проживание в ней.

В таком случае предметом такого контракта является жилой дом.

Правил в составлении договора коммерческого найма жилья у законодательства РФ не имеется. Поэтому в случаях составления, лица должны пользоваться положениями, которые указаны в 35 главе ГК РФ, ст. 683 ГК РФ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector