Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Налог с продажи квартиры

Если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога стандартный – 13% от тех денег, что вы получили от покупателя. Тем не менее существуют законные способы, как уменьшить налог или не платить его вовсе.

Сегодня мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по оплате налога, какой налог с продажи не требует оплаты, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Налогообложение доходов от продажи квартир имеет свои нюансы. Чтобы заранее определиться с суммой, которую придется отдать в бюджет, нужно учитывать несколько факторов.

Льгота по налогу:

  • если квартира находится в собственности более трех лет при условии покупки до 01.01.2016 г. или при получении ее в наследство либо в дар, то доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются;
  • при приобретении квартиры после 01.01.2016 года то льготный срок составит пять лет;
  • если сделка совершается ранее истечения этих сроков, продавец имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн.рублей.

Если собственник не попадает под льготные критерии, ему придется уплатить НДФЛ от полученного дохода. Расчетной базой для налога в этих случаях будет кадастровая стоимость жилья.

продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Желающие сэкономить на платежах в бюджет зачастую искусственно занижают стоимость сделки с недвижимостью. Законодательство не ограничивает владельцев в установлении цены, но при этом защищает интересы государства: налогооблагаемая база в любом случае не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта.

То есть, если в кадастровом паспорте квартиры фигурирует сумма в три миллиона рублей, а владелец по документам продал жилье за 900 тысяч, налог ему рассчитается от 1,7 млн.руб с учетом общей льготы (3 млн.*0,7 – 1 млн.). Цена договора в этой ситуации ни на что не влияет.

Читать еще:  Как рассчитать налог на квартиру в 2022 году

Важно! Региональным властям дано право самим принимать решение при установлении льготных сроков и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Поэтому перед совершением следки будет не лишним уточнить действующие на текущий момент нормы.

Если сумма сделки превышает 70% кадастровой цены, то налог рассчитывается от нее за вычетом льготы в 1 млн.руб.

продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Риски покупателя

Откроем Америку: покупатель – это тот, кто платит деньги. Ему нужны документы (расписка, или банковская платежка, или то и другое), подтверждающие тот факт, что он их заплатил. Как минимум на всякий случай: вдруг потом по каким-то причинам переход права не будет зарегистрирован Росреестром или уже после регистрации сделка будет признана недействительной и квартиру потом придется вернуть, забрав, разумеется, свои деньги обратно. Причины этой «неприятности» могут быть очень разные – от несчастного случая до злонамеренных действий продавца.

Расписка должна соответствовать цене, указанной в договоре. Но денег-то покупатель заплатил больше, чем там прописано. Что делают? Пишут вторую расписку, как правило, на приобретение дополнительно «неотделимых улучшений» – ремонта, на который потратил деньги продавец, когда покупал эту квартиру сам. Иногда – еще и мебели. В чем риски для покупателя?

Если при этом «что-то пошло не так», покупателю законом гарантирован возврат только суммы, обозначенной в договоре: цена – это существенное условие договора, что прописано в статье 555 Гражданского кодека РФ. За «неотделимые улучшения»? Возможно, придется судиться. С каким успехом? Как поступит судья.

А если продавец после продажи квартиры подаст на банкротство (и это невозможно предвидеть!)? Сделка с занижением также может быть признана незаконной – смотрите статью 61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Покупатель квартиры должен будет передать ее в конкурсную массу, его поставят в очередь (длинную, как правило) за деньгами. О деньгах за «неотделимые улучшения» можно будет забыть. (Примечание: недействительными могут быть признаны сделки, совершённые за три года до момента подачи заявления о банкротстве.)

Еще возможная потеря для покупателя – получение меньших денег в качестве налогового вычета. Ведь вычет при покупке, если покупатель свое право на него еще не использовал, возможен только с налогооблагаемой базы, то есть только с цены по договору. Никакие «улучшения» и никакая «мебель» приняты не будут. При этом если покупают недорогое жилье супруги, то каждый рассчитывает на 2 млн базы, то есть в сумме на 4 млн.

А еще – если сегодняшний покупатель захочет через короткий срок квартиру сменить? Тогда ведь ему самому «занижайка» потребуется. Он ведь не только за себя налог будет вынужден заплатить, если цену в договоре не занижать, но и за своего продавца, поскольку сам покупал с занижением. Вечный двигатель какой-то – было бы смешно, если бы не было грустно.

Так что делайте выводы. Занижать сумму сделки в договоре – противозаконно. И можно получить гораздо больше неприятностей, чем мифической выгоды.

Читать еще:  Как выписать человека из муниципальной квартиры, если он не проживает

Повышение НДФЛ в 2021 году

С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.

Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?

Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.

На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:

НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%

где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.

Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.

В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):

доход с продажи квартиры =< 5 млн руб.: НДФД по ставке 13%
доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.

Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.

Пример расчета НДФЛ при продаже недвижимости в 2021 году

Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.

Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.

Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.

Любишь жить — плати налоги

Все проблемы начинаются, если недвижимость продавать нужно срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость сделок на любом этапе купли-продажи жилья. Для приватизированной недвижимости, на которую не было никаких расходов, это единственный вариант сократить налогооблагаемую базу. В договоре указывается сумма — 999 тыс. руб. 99 коп., поскольку с суммы продажи до 1 млн руб. налог не берется.

У инвесторов, которые покупали квартиру, всего два варианта: они могут получить налоговый вычет при продаже, снизив сумму налогооблагаемой базы на 1 млн руб., или учесть расходы на покупку недвижимости. «Налоговый вычет в 1 млн руб. плох тем для инвесторов, что формально его можно получить только раз в жизни. Но если я инвестор, у меня будет по несколько квартир в год»,— пояснил «Деньгам» один из системных инвесторов. Поэтому такие «бизнесмены» выбирают второй вариант: перепродают недвижимость, указывая в договоре ту же сумму, за которую и купили,— купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода — нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако инвесторы, которые будут покупать квартиры после 1 января 2016-го, оформлять их в собственность и потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (смотря какая сумма будет выше). «А если у квартиры не было кадастровой стоимости на момент ее покупки, то налог будет рассчитываться от дохода, полученного от продажи квартиры»,— поясняет Роман Терехин.

Читать еще:  Машину продал, а налог приходит

Например, 1 января 2016 года вы купили квартиру за 5 млн руб. Продаете ее в 2020 году (пятилетний срок еще не прошел) за 12 млн руб. На 1 января 2020 года кадастровая стоимость этой квартиры составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, которую вы укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо налог рассчитывается из 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае выгодней основываться на кадастровой стоимости: 70% — это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть 5 млн руб. (расходы на покупку), то 3,05 млн руб.— налогооблагаемая база. При ставке НДФЛ — 13% налог — 396,5 тыс. руб.

Можно, конечно, попробовать указать в договоре меньшую сумму. Но, во-первых, это огромный риск: если что-то пойдет не так, вам вернут ровно столько, сколько указано в документе. Во-вторых, государство уже решило, что доход при продаже недвижимости не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Это минимум, с которого придется платить.

«То, как будет считать налоговая и к каким коллизиям это приведет в результате, мы увидим, к сожалению, только в следующем году. Потому что эта норма новая и правоприменительная практика будет, как всегда, двоякой. Я в этом абсолютно уверена. Разумеется, налоговая будет считать больше, граждане, естественно, будут считать меньше. В теории на данный момент есть несколько вариантов для расчета налога, исходя из тех формулировок, что написаны в законе»,— говорит гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Никаких уведомлений из налоговой службы не будет — вы сами должны будете принести декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля. В нашем случае — в 2021 году. И заплатить надо будет не позднее 15 июля 2021 года.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector