Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Что написать в тексте

Законная сила у соглашения о задатке при покупке квартиры возникает только тогда, когда он содержит всю необходимую информацию и составлен по форме, которую диктует закон.

Содержание любого договора включает:

  1. Сведения о дате и месте подписания. Лучше не подписывать бумаги, составленные «задним числом», чтобы избежать возможных рисков и просрочек.
  2. Наименование. Наименование иногда становится ключевым фактором в ходе судебного спора, поскольку именно название платежа влияет на юридические последствия.
  3. Сведения о сторонах. Нужно указать имя, фамилию и отчество, серию, номер и дату выдачи удостоверяющего личность документа, а также прописку. Пол и дату рождения указывать не обязательно.
  4. Описание жилья, готовящегося к продаже. Здесь указывают точный адрес и характеристики жилья: этаж, количество комнат и квадратных метров, кадастровый номер.
  5. Полная стоимость жилья и сумма предоплаты вписываются цифрами и прописью. Если закрадывается ошибка, предпочтение отдают сумме, написанной прописью. Здесь же указывается правовое назначение платежа – важно указать, что предоплата является именно задатком, а не авансом или просто предоплатой.
  6. Срок внесения оплаты – можно указать конкретной датой или фразой «в момент подписания настоящего соглашения».
  7. Срок заключения основной сделки. Если срок не указан, то стороны должны заключить сделку в течение одного года.
  8. Последствия незаключения основной сделки.
  9. Иные сведения, которые стороны сочтут важными.

Соглашение составляется в виде письменного документа, подписанного обеими сторонами. Нотариальная форма для такой сделки не обязательна, но если стороны желают – они могут обратиться к любому нотариусу для удостоверения договора.

Как составить документ, чтобы он имел юридическую силу

Иллюстрация

При оформлении договора необходимо учитывать некоторые моменты. В ПД должны присутствовать доказательства:

  • право- и дееспособности владельца имущества;
  • отсутствия притязаний на недвижимость со стороны других лиц и обременений.

Также по тексту ПДКП должны быть внесена основная информация, без которой совершить куплю-продажу невозможно. А именно:

  • данные паспорта собственника и покупателя;
  • стоимость жилой площади.

Оформляя предварительный договор купли и продажи квартиры с задатком или без него, не следует забывать о дополнительных условиях. Они оговаривают, как заинтересованные лица распределяют расходы, связанные с заключением сделки:

  • оформление первоначального соглашения;
  • государственная пошлина;
  • аренда ячейки в банке.

Внимание! Перечень дополнительных условий не ограничен. Благодаря ним продавец и покупатель сможет защитить себя от рисков при возникновении непредвиденных ситуаций.

Особенности оформления ПД

Правильно оформленный документ дает возможность предупредить возникновение спорных вопросов. При составлении предварительного договора купли продажи необходимо быть внимательным и соблюдать аккуратность, выбирая перечень условий. Текст ПДКП может быть обширным. Оформляя ПД, не следует забывать и о некоторых требованиях:

  • четкость изложения;
  • лаконичность;
  • исключение разночтений;
  • правильность структуры, которая будет повторяться в основном документе.
Читать еще:  Как направить судебный приказ в службу судебных приставов

При составлении соглашения, нужно внимательно отнестись к основным и дополнительным условиям процедуры.

Для подписания ПД участники должны предоставить документацию, без которой совершить куплю-продажу невозможно:

  • паспорта;
  • правоустанавливающую документацию;
  • выписки из единого государственного реестра недвижимости;
  • выписки из домкниги;
  • справки из бюро технической инвентаризации.

В расширенном перечне заинтересован покупатель квартиры, рискующий столкнуться с определенными проблемами.

Стороны сделки купли-продажи

Заключая ПДКП необходимо предусмотреть порядок, установленный для участников процедуры. Подписывается только правильно составленный ПД. Каждый гражданин указывает данные паспорта. Недостоверная информация, неточности приведут к тому, что он будет признан недействительным.

Предмет соглашения купли-продажи

Существенное условие ПД – исчерпывающие характеристики недвижимости (предмета сделки). Оформляя документ желательно указать:

  • наименование правоустанавливающего свидетельства;
  • местоположение жилой площади;
  • год застройки здания;
  • этажность строения;
  • количество помещений;
  • жилую и общую площадь.

Важно! Подробное указание характеристик недвижимого имущества, придаст ПДКП весомость. Следует указать, какие из параметров удовлетворяют требованиям потенциального клиента. На первом месте стоит перепланировка, узаконенная и подтвержденная документально.

Свидетельство на недвижимость о праве собственности сейчас не выдается. Подтверждением может быть выписка из госреестра, ДКП. Без данной документации заключить ПД не получится.

Какую сумму аванса или задатка при покупке недвижимости передать продавцу?

Сумму аванса или задатка участники сделки должны определить самостоятельно.

Как правило, предоплата составляет символическую сумму в пределах 20 000 — 100 000 руб., не более.

Обычно опираются на стоимость объекта недвижимости. Например, если стоимость жилья — в пределах 1 000 000 руб., то задаток оставляют в размере 50 000-100 000 руб. Если же стоимость жилья меньше 1 миллиона, то размер предоплаты уменьшен.

Учитывайте также вид предоплаты и причину, по которой продавцу необходимы средства. Так вы сможете избежать риски невозврата денег.

Если причина веская, то стоит оформить предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше — в присутствии юриста или нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится, или платеж вернут в случае расторжения сделки.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Читать еще:  Какие операции облагаются НДС по ставке 0 %

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

можно ли продать квартиру в ипотекеУзнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

№6. На что обращать внимание при заключении сделки?

Покупателю стоит с повышенным вниманием отнестись к сделке, если:

  • продавец отказывается показать подлинники документов на квартиру и справку о зарегистрированных обременениях;
  • имеет на руках лишь дубликаты или копии документов, пусть даже и заверенные нотариусом;
  • предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально выплачиваемой суммой;
  • предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи;
  • отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса;
  • не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры или не подтверждает отсутствие брачных отношений;
  • в правоустанавливающих документах много подчисток и исправлений;
  • площадь квартиры, указанная в техпаспорте, не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции;
  • в справке о зарегистрированных правах (обременениях) указан один правоустанавливающий документ, а продавец предоставляет другой;
  • переговоры о продаже ведёт один человек, денежные средства получает другой, а собственником является третий;
  • недвижимость продается по доверенности;
  • собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

От покупки лучше вообще отказаться, если не удаётся проверить документы и право продавца на распоряжение имуществом.

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

Читать еще:  Как получить налоговый вычет за квартиру в новостройке

Миф №6

МФО приносят вред и без них было бы лучше. Потому что см. мифы № 1-5

На самом деле

В отдаленных городах и территориях, где мало или вообще нет банков, гражданам и малому бизнесу сложнее получить доступ к заемным деньгам, тут на помощь приходят именно МФО. Кроме того, часто клиентами МФО становятся люди, которым по разным причинам сложно получить кредит в банке — например, нет справки о доходах, поручителей, не устроила кредитная история, нет залога и так далее. МФО также гораздо оперативнее выдают деньги, чем банк — это важно для тех, кому деньги нужны здесь и сейчас. Услуги МФО незаменимы для малого бизнеса, когда нужно срочно оплатить товар или внести арендный платеж.

Илья Кочетков, директор департамента микрофинансового рынка Банка России;

«Микрофинансовые компании делают финансовые услуги максимально доступными для людей и бизнеса, а сам рынок МФО — это небольшая, но очень важная часть российской финансовой системы. Банки работают далеко не во всех населенных пунктах, особенно небольших, удаленных. Кроме того, зачастую малым и микропредприятиям — например, семейному бизнесу — получить кредит в банке непросто. Особенно на начальном этапе, в момент становления. Иногда это может быть дело, организованное индивидуальным предприятием, самозанятым. Иногда деньги им нужны на короткий срок, буквально на пару дней – закупить нужный товар, отремонтировать необходимую технику или оборудование. В этих случаях и могут помочь МФО, в том числе специализированные, которые занимаются финансированием малого бизнеса».

Запрет МФО не устранит потребность людей и малого бизнеса в доступе к коротким и небольшим займам. Без таких услуг свободную нишу тут же займут нелегалы. Для нелегалов законы не писаны вовсе, и всё, чего люди так боятся, вступая в отношения с МФО, станет реальностью. Сегодня настоящую опасность для граждан представляют именно нелегальные финансовые организации. Подавляющее большинство страшных историй, которые люди связывают с работой МФО, на самом деле сязаны именно с «черными кредиторами». Отличить одних от других «на глаз» не всегда легко, но есть простой и надежный способ – проверить на сайте Банка России. Есть в реестре – значит, можно обращаться за займом.

И, кстати, если организация легальна, но вы считаете, что она нарушает ваши права, пожаловаться на нее можно все в тот же Банк России.

Илья Кочетков, директор департамента микрофинансового рынка Банка России;

«Получить заем в МФО очень просто, микрофинансовые организации помогают людям и компаниям, которым нужны деньги здесь и сейчас. Но перед тем, как брать деньги в долг, нужно подумать, как вы будете их отдавать. Долг не исчезнет сам собой и нужно заранее спланировать его возврат в установленные договором сроки. Такой подход позволит вам избежать закредитованности, сохранить хорошую кредитную историю».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector