Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
При покупке квартиры важно оценивать риски связанные с расположением объекта недвижимости.
Квартиры в новостройках гарантируют отсутствие различного рода обременений в форме ареста, доверительного управления или архитектурной ценности здания. При этом никто не отменял случаи с обманутыми дольщиками, которые столкнулись с потерей своих активов при строительстве жилья.
Вторичное жилье таит различные опасности:
- В нем могут быть зарегистрированы граждане, которые впоследствии заявят о пересмотре сделке;
- В нем могут быть прописаны дети, инвалиды, или граждане пожилого возраста, чьи права особенно тщательно защищены действующими нормативно-правовыми актами;
- Жилье может быть арестовано финансовыми организациями, судебными или следственными органами;
- Жилая площадь может находиться в ведении доверительного управляющего;
- Квартира может реализовываться в очень плохом состоянии , оценить которое самостоятельно не всегда представляется реальной задачей.
Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой
Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.
В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.
Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция
Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.
1. Право собственности
Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.
Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.
2. Другие документы, которые нужно проверить
Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.
Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.
3. Проверка квартиры по БТИ
Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.
Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.
4. «Пробивка» продавца
При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.
Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.
5. Проверка прав третьих лиц
Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.
Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.
Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности
При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.
Истории из жизни
Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.
Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.
Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Как провести проверки самостоятельно
Существующие источники информации позволяют проверить приобретаемую квартиру самостоятельно. Для проверки юридической чистоты нужно выполнить следующее:
- получить выписку из ЕГРН . Сделать это можно в отделении Росреестра (в том числе через МФЦ), а также онлайн, на сайте того же Росреестра. Обойдется справка в сумму от 290 до 870 рублей, в зависимости от вида и выбранного способа получения (подробнее читайте в статье >>). Можно заказать расширенную, чтобы проверить моменты перехода прав на квартиру. В данном документе будут отражаться основные характеристики объекта, а также наличие или отсутствие обременений;
- заказать технический паспорт . Сделать это можно в БТИ. С помощью данного документа можно будет проверить, не проводились ли незаконные перепланировки квартиры;
- получить в УК выписку с лицевого счета . Это поможет проверить наличие долгов. Также можно обратиться напрямую в ресурсоснабжающие компании. Ответ будет дан только собственнику, поэтому придется попросить его получить соответствующие документы.
Проверить зарегистрированных лиц стало сложнее. Если раньше можно было получить справку о составе семьи, то сейчас этот документ был упразднен.
○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?
Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:
- Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
- Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
- Проверка личности продавца.
- Заключение договора внесения аванса
- Подготовка документов для оформления сделки.
- Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
- Регистрация нового собственника в государственном органе.
- Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.
Правоустанавливающие документы на квартиру
Этот этап проверки позволит вам выяснить, на каком основании возникало право собственности на квартиру, а также понять, в надлежащем ли порядке были зарегистрированы документы:
- Документы о возникновении права собственности.
Обычно это договор купли-продажи или свидетельство о наследовании. Оригиналы документов должны быть без следов поправок. Если вам предоставили копию, то она должна быть заверена у нотариуса. Любые исправления должны быть заверены. - Если договор заключен меньше года назад, то убедитесь что продавец выплатил сумму всей квартирной стоимости. Обратите внимание на другие условия, несоблюдение которых жестоко наказуемо.
- Если вам предоставили свидетельство о праве на наследование — изучите родственные связи между наследодателем и владельцем. Подозрения должны вызвать отдаленные родственные связи и короткий промежуток времени между приемом наследства и датой начала продажи квартиры.
Критерии выбора квартиры для покупки
Прежде, чем приступать к процессу покупки жилья в 2015 году, необходимо выбрать подходящую недвижимость, используя определенные критерии, которые определят подбор квартиры для комфортного проживания всей семьи. Разумеется, каждый покупатель недвижимости руководствуется личными предпочтениями при выборе будущего жилья. Однако некоторыми критериями пренебрегать не стоит.
Так, можно купить жилую недвижимость на:
- первичном рынке в новостройке на стадии начала или завершения строительства
- вторичном рынке за счет собственных денежных накоплений
- первичном или вторичном рынке за счет ипотечного кредита.
При этом, останавливать свой выбор на квартире в тех домах, которые близко расположены от промышленных предприятий, высоковольтных линий электропередач, аэропорта и других крупных транспортных узлов, нежелательно. Также не стоит приобретать жилье в домах, которые находятся в местах с отсутствием минимально необходимой инфраструктуры (аптеки, магазины, транспортное сообщение).
Но самый главный критерий, которым должен руководствоваться каждый покупатель – это выбор недвижимости с надежной документацией, то есть, выбрав один-два варианта квартир, их нужно проверить на юридическую чистоту. Под этим термином подразумевается следующее:
- соответствие всех правоустанавливающих документов требованиям законодательства РФ
- отсутствие лиц, имеющих законное право на пользование недвижимостью после продажи
- отсутствие лиц, права которых были нарушены при ранее совершенных сделках с продаваемой квартирой.
Отметим, что в российском законодательстве не существует такого термина, как юридическая чистота, но это словосочетание в 2015 году прочно вошло в практику совершения сделок купли-продажи недвижимости, благодаря риелторам.
Итак, вы подобрали себе жилье и намерены купить его, но как правильно и безопасно это сделать, если вы отказались от услуг риелтора? В данной статье описана пошаговая инструкция приобретения квартиры в 2015 году.
Основные этапы покупки жилья
Когда будет найдено жилье, полностью соответствующее вашим требованиям, пошаговая инструкция для предстоящего приобретения квартиры в 2015 году будет следующей:
- Проверка документов и данных о квартире. Первое, что нужно сделать – это проверить паспорта собственников. Убедившись, что они действительны, проверьте данные об общей и жилой площади недвижимости. Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и свидетельства о регистрации права собственности.
- Внесение аванса и согласование условий сделки. Убедившись в юридической чистоте квартиры, покупатель должен внести аванс в качестве гарантии совершения сделки и получить расписку от продавца или заключить предварительный договор купли-продажи. В расписке или предварительном соглашении необходимо указать все условия предстоящей сделки, с указанием данных о недвижимости, ее стоимость и условия оплаты, прописываются также паспортные данные продавца и оговаривается, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.
- Подготовка к сделке купли-продажи. На этом этапе необходимо подготовить пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также сформировать ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки. Договор должен быть составлен с учетом всех пожеланий сторон. Обязательно попросите продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет понятно, кто и куда был выписан из квартиры. Также попросите предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг.
- Сделка купли-продажи. В назначенный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то их день начинается с закладки денег в банковскую ячейку. После чего договор подписывается и производятся расчеты с использованием ячейки в депозитарии.
- Государственная регистрация сделки. Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе. Подписанный договор купли-продажи вместе со всеми другими документами подают пакет документов на регистрацию в МФЦ. При этом оплачивается госпошлина, которая на начало 2015 года составляет 2000 рублей.
- Подписание акта передачи квартиры. Получить зарегистрированные документы из МФЦ можно будет после 10 рабочих дней. Затем продавец и покупатель подписывают акт приемо-передачи жилья. Только после этого покупатель становится полноправным хозяином нового жилплощади.
Данная пошаговая инструкция позволит вам грамотно осуществить покупку недвижимости, и не попасться на уловку проходимцев. Но во избежание мошеннических действий со стороны продавца договор купли-продажи и получение денежных средств лучше осуществлять в присутствии нотариуса.
Детальный процесс приобретения квартиры в 2015 году
Каков порядок покупки квартиры в ипотеку?
Когда планируется покупка недвижимости в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий будет несколько отличаться от приобретения жилья за личные накопления. Ведь процесс приобретения квартиры в ипотеку сложнее, чем процесс обычной покупки: он обременен таким обязательными процедурами, как оценка и страхование объекта недвижимости, согласование квартиры с банком и пр.
Особенно сложно найти продавца, который будет согласен на продажу недвижимого имущества по ипотечному договору. Однако пошаговая инструкция поможет купить жилье в ипотеку и выбрать подходящую недвижимость:
- Выбор предмета залога. Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, то нужно заранее узнать в банке, с какими застройщиками он сотрудничает, и покупать жилье придется только у этих строительных компаний. Если же недвижимость будет покупаться на вторичном рынке, то здесь главное, юридическая чистота документов, наличие всех коммуникаций в доме, близкое расстояние от любого из филиалов банка и возраст здания – не старше 35 лет.
- Выбор ипотечной программы. Перед тем, как выбрать стандартную ипотечную программу с наиболее подходящими для вас условиями, выясните, не можете ли вы претендовать на одну из программ льготной ипотеки. Если вы – молодой учители или ученый, работник полиции или МВД, а может военнослужащий, тогда у вас есть шанс стать участником социальной ипотеки и получить жилье по льготным условиям.
- Подготовка документов. У каждого банка индивидуальный список документов на ипотеку. Однако в любом случае у потенциального заемщика потребуют справку о доходах, копию трудовой книжки и документы о семейном положении, за исключением кредитных программ по двум документам.
- Подача кредитной заявки. После того, как заемщик выберет , он подает кредитную заявку, заполняя специальный бланк-анкету. Кредитная заявка каждым банком рассматривается в разные сроки, в зависимости от сложности представленного пакета документов. Так, жилищные займы в 2015 году одобряются в срок от 2‑х дней до нескольких недель. Все данные тщательно проверяются специалистами банка.
- Одобрение объекта недвижимости банком. Если вы предварительно узнали, с какими застройщиками работает банк, то с одобрением новой жилплощади проблем не возникнет. Сложнее будет с жильем на вторичном рынке. Здесь крайне важна юридическая чистота жилья.
- Оценка ипотечной недвижимости. Когда заемщик подберет понравившееся ему жилое помещение, а банк одобрит его, необходимо сделать оценку объекта залога у лицензированного независимого оценщика. Как правило, банк сам называет заемщику оценщика. От результатов отчета об оценке недвижимости зависит то, на какую сумму выдадут ипотечный кредит.
- Заключение кредитного договора. После независимой оценки жилья можно будет заключить с финансовым учреждением кредитный договор, по которому заемщик сможет получить ссуду и купить выбранную квартиру. Сделка купли-продажи с продавцом оформляется через Росреестр.
- Страхование купленной жилплощади. По окончании регистрации права собственности, заемщик получает соответствующее свидетельство. Теперь нужно передать купленную квартиру в залог. Однако перед заключением договора ипотеки, необходимо осуществить обязательное страхование недвижимости, передающейся в залог.
- Передача квартиры в ипотеку. После предъявления кредитора документа, подтверждающего факт страховки, можно приступить к оформлению договора ипотеки и закладной. Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре. Там заемщик получит свидетельство об обременении жилья залогом, а у банка останется закладная.
Вот такая простая инструкция покупки жилья за личные или заемные денежные средства. Надеемся, что она поможет вам и оградит от множества ошибок.
Цена проверка сделки на юридическую чистоту
Юрист Ерлан Ерболатулы рассказывает, что на сегодняшний день такие услуги оказываются юридическими компаниями или юристами за отдельную плату либо в комплексе юридической услуги при сопровождении всей сделки.
— Цена зависит от вида объекта недвижимости, района ее нахождения, статуса покупателя (физическое или юридическое лицо и т.п.). При этом нужно отметить, что легально узнать об обременениях на недвижимость вправе или собственник, получив справку, либо другое лицо по соответствующей доверенности, либо нотариус, но уже при оформлении сделки. Поэтому такую оценку можно дать только после ознакомления с историей недвижимости и определения объема проверки, — говорит юрист.
Между тем, по оценке столичных специалистов полная проверка юридической чистоты недвижимости может достигать 150 000 тенге.