Ano-ds74.ru

Журнал ДС-74
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Законодательство, регламентирующее долевое строительство

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.

ФЗ №214 – защита прав дольщиков
ФЗ № 214 от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Риски, «подводные камни» ДДУ

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН»:

— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.

Особенности договора долевого участия

Подводные камни договора — распространенная проблема дольщиков, которые невнимательно читают документы. В пунктах ДДУ девелопер указывает, что в одностороннем порядке может изменить дату или процедуру ввода дома в эксплуатацию, а также увеличить или уменьшить площадь квартиры.

Читать еще:  Возмещение ущерба при ДТП виновником

Рассмотрим, к каким пунктам нужно отнестись особенно внимательно до подписания договора.

Увеличение площади квартиры

Один из самых распространенных спорных и конфликтных ситуаций между дольщиком и девелопером — несоответствие реальной жилой площади заявленной ранее. Дело в том, что у монолитно-кирпичных домов часто бывают расхождения в расчетах, это происходит из-за строительной погрешности. Неточности в просчетах архитектора могут обернуться дополнительными затратами дольщика.

Покупатели для получения свидетельства о праве собственности доплачивают более 100 000 рублей из-за увеличения жилой площади или получают квартиру меньше желаемой, но в этом случае застройщик выплачивает компенсацию из-за уменьшения количества метров. С 2017 года в ДДУ по 214-ФЗ были внесены коррективы и стоимость площади может быть указана как:

  • цена за квадратный метр;
  • цена за общую площадь (не делаются возвраты и доплаты в случае увеличения/уменьшения жилой площади);
  • сумма возмещения затрат на строительство (вознаграждение застройщика определятся после завершения стройки и перед подписанием акта приема-передачи объекта из расчета общих затрат СК, которые нужно оплатить).

В Краснодаре самая распространенная формулировка звучит так: “Дольщик дополнительно оплачивает площадь, если ее отклонение от заявленной увеличилось более, чем на 1 квадратный метр”.

Значит, если площадь увеличилась на 0,9 кв. м. то доплата не требуется, а “дополнительные” метры оплачиваются по цене квадрата, который был зафиксирован в ДДУ.

До подписания договора этот пункт можно обсудить или даже внести в него корректировки. После подписания договор вступает в силу и строительная компания может взыскать долг даже через суд. Девелопер часто идет навстречу своим дольщикам, и за лишние квадраты делает рассрочку платежей. Кстати, таких проблем не бывает в панельных и блочных домах, так как их строительство напоминает сборку конструктора с точно выверенными жилыми и нежилыми площадями.

Сроки сдачи новостройки

В договоре, в обязательном порядке, прописываются сроки завершения строительных работ. Пункт нужно внимательно изучить, так как он может быть представлен в нескольких вариантах и иметь дополнения, которые позволят девелоперу продлить в одностороннем порядке срок сдачи новостройки.

Итак, в договоре должны быть указаны: дата (до истечения которой передаются ключи), порядок уведомления о задержке (за 2 месяца) и компенсация в случае нарушения ДДУ.

Процедура оплаты

В ДДУ прописывается стоимость квартиры (и квадратного метра), а также форма оплаты (рассрочка, ипотека и прочее). В случае, когда наличные средства вносятся в кассу застройщика частями в офисе СК, то покупателю выдается квитанция и чек. Оплату нельзя проводить сразу после подписания ДДУ, а только после регистрации в Росреестре.

Устранения недочетов

В договоре долевого участия прописывается процедура принятия квартиры.

Принимать ключи. Подписывать документы до исправления недочетов не рекомендуется. Устные обещания прораба или менеджера в расчет брать не стоит, так как надеяться придется только на хорошую память и добросовестность работников.

Добродушие может вам стоить дополнительных финансовых затрат на ремонт стен, окон и дверей. До подписания акта приема, застройщик должен устранить все недочеты. В ДДУ прописывается, что дольщик имеет право:

  • требовать компенсации расходов на устранение недостатков;
  • снизить цену;
  • потребовать у СК компенсацию собственных затрат.

Внесение изменений в ДДУ в одностороннем порядке

Особенно внимательно нужно следить за этим пунктом. Из-за него застройщик может построить вместо 9-этажного дома 16-этажный, а также срок строительства может быть продлен еще на 1 год без уведомления и штрафных санкций. Этот пункт можно найти в разделе “Ответственность сторон”. Рекомендуется внимательно ознакомиться, изучить собственные обязанности и застройщика перед всеми дольщиками.

ВАЖНО!

Распознать мошенника можно по следующим критериям:

  • отсутствует полный пакет документов, разрешение на строительства или право на землю;
  • предлагают подписать предварительный договор ДДУ, который не соответствует 214-ФЗ;
  • предоставляет договор на приобретение векселя по цене квартиры по ДДУ.

Договор нужно читать и обращать внимание на непонятные формулировки. В случае сомнений рекомендуется обратиться к стороннему юристу, консультация которого обойдется приблизительно в 1 000 рублей, но позволит вам не потерять деньги и недвижимость.

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни

В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии. В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

Содержание статьи:

Дополнительное соглашение – это не приговор!

Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.

Но все не так очевидно.

Читать еще:  Бывшая жена не дает видеться с ребенком

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:

  • договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
  • застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.

В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.

При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.

При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!

Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.

В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.

Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.

Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.

Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст. 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.

Читать еще:  Долги у судебных приставов

При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба

Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.

Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.

Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ. Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч. от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

Если срок передачи квартиры дольщику был 31 декабря 2017 года, а дополнительно соглашение о переносе сроков строительства прошло государственную регистрацию 31 января 2018 года – застройщик обязан выплатить неустойку за период с 1.01.2018 по 30.01.2018.

Обратите внимание! При указанных обстоятельствах нет оснований для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки (и иных санкций) за нарушение сроков передачи квартиры за период с момента нарушения срока до момента регистрации дополнительного соглашения. Исключением являются случаи, когда в дополнительном соглашении имеется пункт об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате дольщику неустойки.

Выводы

Конечно, решение о том, желает ли Вы взыскивать неустойку с застройщика при нарушении им сроков строительства, должно быть принято до подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия. Но в жизни, довольно часто мы поздно задумываемся о последствиях юридически важных действий.

При наличии дополнительного соглашения о переносе сроков строительства также имеются законные способы защиты прав и интересов дольщиков, и о существовании некоторых из них теперь известно и Вам.

comments powered by HyperComments
Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Важные нюансы ДДУ

Довольно часто компания-застройщик предлагает инвестору подписать уже готовый, составленный ею текст договора долевого строительства о покупке квартиры в строящемся доме. Прежде чем сделать это, необходимо очень тщательно ознакомиться с документом.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания. С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб — в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ. Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись. Специалисты «Хелп Консалтинг» придут на помощь. К нам можно обратиться для разрешения спорных вопросов как еще на стадии подписания договора долевого участия, так и для защиты интересов уже в суде.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Для получения консультации или юридических услуг, достаточно связаться с нашей юридической компанией через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector